我投资商业+住宅性质的出租房,是不是能少交印花税?

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去年4月开始上调的印花税的确让各位房产投资人伤透了脑筋。

大家都想着法儿去实现投资回报最大化。

今天,我们给大家介绍一种投资方式,以购买商业+住宅性质的出租房来减少税收压力。

优点:

自从针对二套房和投资房的3%额外的印花税政策执行之后,越来越多的投资人开始关注商业或者半商业性质的房产投资产品(比如临街商铺+楼上住宅),以作为普通buy-to-let的替代品。

这种房产,因为带有商业性质,所以很大程度上不受之前印花税调整的影响。

简单来说,在去年4月开始执行的新的印花税规定下,拥有一套商业性质出租房的投资人要交的税比拥有一套普通住宅出租房的投资人要少的多,因为商业性质的房产要缴纳的商业性质的印花税比住宅的要少。

另外,如果不是纯商业房产,比如说是商铺+住宅的组合,也可以享受到比较大的贷款税费的减免,因为组合房产的商业部分是不需要缴纳相关税费的。

所以对于没有准备好,或者不想要去买纯商业房产的投资人来说,这种商业+住宅的组合投资是比较折中的一种方式。

同时,这种组合投资方式就像是把自己的投资“放在了多个篮子里”,也在某种程度上减少了风险。

并且,对于商业房产来说,有些费用是不需要像住宅一样由业主来交的,比如说保险、房屋的修缮等,这些都是由租户来承担。

租期上来说,营业性的租户(商店之类)会更倾向于签长一点的租约,毕竟做生意需要计算成本和盈利周期,所以相对住宅的租户来说会更加稳定。

缺点:

1,不过,另一个方面来说,作为商铺等商业性质的房产,一般来说租赁空置期相对会长一些(住房是刚需,商店可不是)。

虽然这不是必要条件,但想要获得商业房产的贷款,还是需要做很多准备的。

对于租房方面,如果我们买的是商铺+住宅,出租也并不是那么容易的事情。

上面我们也提到了,商铺要出租出去还是相对来说比较难的,一是因为租金高,而是因为租户群体本身就不多。

而且对于在商铺楼上的住宅来说,因为可能会比较吵,油烟,噪音,或者环境问题,所以也可能比普通的住宅租出去的时间要更长一点。

那么总的来说,这种房产的出租空置期就会相对较长,那这个时期中的还贷压力就会比较大。

2,另外,因为商店等营业性质的租户肯定会有员工等,相当于在我们投资的房子里会有形形色色的人来来往往,所以核查租客的身份,以及所雇佣的员工也是一项比较麻烦的工作。

总之呢,对于这种有比较复杂背景的租客,打起交道来肯定是会比出租住宅要麻烦很多。

3,关键是,这种商业房产的贷款,也是会比较复杂很多: 贷款成本比普通住宅要高的—所以一定在买之前要研究好这种房子的租金是不是可以支付贷款的支出;并且,如果一旦出现一些比较大的经济上的波动,那么银行首先会停止的就是商业类的贷款—也就是说这种贷款产品是不如住宅类的稳定的,风险还是挺高。

4,如果要做商业性质的贷款,恐怕我们必须去找一个贷款经纪公司来帮我们完成这个工作,那就意味着购房的成本又多了这个贷款经纪人的费用。

5,另外,做商业房产的贷款,贷款机构对投资人资质的考察会更加严格。

很多贷款机构会要调查一下贷款人之前是否有管理商业房产的经验之类。

投资这种商业+住宅的组合房产,自身的优缺点在上述的很明显

相对较少的印花税,比起来更高的贷款成本和管理核查成本以及更长时间的空置期,

选哪个?

房产圈的结尾提示:

今天我们给大家分享的这种投资方式,是一个不差的避免缴付高额印花税的房产投资方式。

但是同时我们也应该很清楚认识到商业房产和住宅房产本质上的不同。

很简单,如果在10年前,租个铺开个咖啡店还是一件很赚钱的事情,那现在满大街都是这种店,再赚钱就比较难。同理,如果我们买的房子比较适合做咖啡店之类的,10年前可能会很好租,但是现在就不一样。也就是说商业类的房产对于租户的要求会比普通住宅高很多,就导致了更多不稳定的风险。

所以,我们在做投资决策的时候,请根据自己的实际情况,务必谨慎小心。

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