奶爸聊房产:私人房东报税明年更复杂

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大家好!这几天我们房联各个群里面最热门的话题毫无疑问是2016/17年度的个人所得税申报。《论语》里说“行有余力,则以学文。”对于我们华人朋友们呢,手有余钱,则以买房。本杰明·富兰克林,就是那位头像印在一百美元钞票上的美国开国元勋告诉我们:”In this world nothing can be said to be certain, except death and taxes.”作为房东自然也得缴税。而刚刚过去的1月31日就是2016/17年度报税的最后一天。

我们去年的专题例会里也讨论过房东报税的问题,还给过一些简单的指导。然而,不得不承认很多人,包括我本人在内,拖延症还是很严重。不到这最后一个月甚至一个星期都不会动手去做税表。屋漏偏逢连夜雨,我家的宽带可巧不巧地又坏了,到写稿的今天还没修复,只好用手机4G流量做热点让电脑上网报税。所以我拿自己做反面典型做解剖,提醒大家明年的报税更复杂,千万不要等到最后一刻!

要报税的话,第一步要做的是向HMRC申请一个UTR(unique taxpayer reference)号码。这不同于我们已经熟悉了的NI号码。

简单罗列一下我们可以申报抵扣的费用,包括:房屋维修维护费用/更换新家具设备等的费用(请注意:2016年起,原来10%的损耗抵扣已被取消,而统一采用实报实销算法)/会计费用/保险费用/管理运营费用等。有些费用可能会由房客承担,也有可能根据合同由房主承担,比如:水电煤/service charge/地租/清洁费/council tax等等。

已经过了报税的最后一天,具体的算法和申报规则其实也没有和大家详细说明的必要了,请大家查阅我们往期的内容或者网上的资料,也可以和会计等专业人士取得联系,为明年的报税做好准备。

写到这里,大家是不是还记得我开篇说的“明年报税更复杂”?到底复杂在哪里呢?2015年,当时的保守党财相为了冷却如火如荼的buy to let房产投资市场,宣布从2017/18年度开始,私人房东的按揭贷款利息将不能再简单地直接作为经营成本抵扣出租收入。新做法是,房租收入扣除中介管理费等等依旧可以抵扣的费用之后,将毛利直接作为收入报税,然后将利息部分按照20%的统一税率返还给纳税人。

举个例子。某房东的收入边际税率是40%。他房租收入扣除其他管理成本是20000镑,而按揭贷款利息是10000镑。那么按照老规定,他的净利润是10000镑。按照40%缴税,也就是交4000镑的税。税后净入6000镑。而按照新规则,他要按照毛利缴税,也就是交8000镑的税。然后利息部分按照20%税率返还,那就是退给他2000镑。最后实际交了6000镑的税而只赚了4000镑的钱。好消息是,这个算法到2020年才正式全部施行,现在只施行25%,此后每年多施行25%。是不是很烧脑?尤其是选择还本付息repayment按揭贷款的房东,还得手工找出每个月的还款利息部分。要是中间还碰上个利率调整那就简直了!想省力的话,建议还是找个会计吧!选择今天而不是一个月前再次提醒大家,是希望房东们有充足的时间调查研究选择自己报税还是请会计。祝大家找到最最适合自己的方案!

(来源:英中时报)

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