520万镑拍下烂尾地块 曼城房市过热了吗?

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港交所上市房地产开发商——远东发展近日发布公告称,集团斥资520万英镑(约合5574万港币,4508万人民币),在网上拍卖中买下了位于曼城市中心北部Dantzic街区的住宅开发地块Angelgate。

远东出手 拯救曼城烂尾地块

Dantzic街区土地此前由英国开发商Pinnacle Alliance持有,于2013年取得住宅开发的规划许可后便将其包装成Anglegate住宅开发项目,并把项目带去香港展销,大部分楼花也因此被香港买家提前预定。

然而令香港买家没有想到的是,在他们支付了大部分首付款之后,开发商Pinnacle Alliance不仅没有在地块上进行任何开发工作,还不断要求香港买家支付更多的钱,以确保项目顺利开工。而在香港买家发现他们购买的楼花已经成了事实上的“空中楼阁”之后,向英国Action Fraud agency举报了开发商Pinnacle Alliance。

这个案子随后被移交给了曼彻斯特警方和英国皇家司法院(Royal Courts of Justice)。法院于2017年9月判决Anglegate开发项目进入清算程序,会计事务所Moore Stephens被委任执行破产清算,Anglegate开发项目也因此成了烂尾地块。

2018年3月19日,英国大型土地拍卖平台LSH宣布将把Anglegate开发项目所在的Dantzic街区地块挂上网进行拍卖。经过多轮竞拍,深耕曼城的远东发展于4月27日宣布赢下这一地块的网上拍卖。在远东发展拍下Angelgate烂尾项目后,那些购买了楼花的香港买家终于可以舒一口气。

远东在买下地块后表示会修改项目规划,但还是会做住宅开发。而这个项目对其在曼城的战略发展也意义重大,事实上,Angelgate项目紧邻远东在曼城的另一大开发项目Northern Gateway。Northern Gateway项目预计将在未来10-15年内为曼城北部投资约10亿英镑,建成超过1.5万套住房。

曼城房市过热了吗?

1.5万套住宅加上新拍下的烂尾地块,光是远东发展这一个开发商就要在曼城建这么多房子,加上现在在国内展销大量的曼城新楼盘,很容易让我们联想到曼城是不是“供应过剩”了?而曼城房市是否过热,未来还有没有进一步上涨的空间,主要取决于以下四大因素:

产业能否成功转型

曼彻斯特兴于工业革命,在进入二十世纪后因为转型不利而一度沉寂;自新世纪以来,曼城逐渐拥抱第三产业,承接伦敦外溢的金融、科技、媒体等服务型行业。不过截止目前,曼城承接的主要还是伦敦淘汰的过剩产能,薪资普遍不高。至于曼城未来能不能长期保持产业竞争力,并维持当前房价的上涨势头,就要看曼城能不能在坚持服务业转型的同时在某个领域迎来爆发(比如石墨烯),从而实现对伦敦的弯道超车。

Northern Powerhouse能否继续

曼彻斯特从2014年开始的经济增长和房价上升主要受益于时任财相乔治·奥斯本提出的北方经济引擎计划(Northern Powerhouse)。该计划为曼城带来了难得的政府投资,具体表现在,英国政府将在曼彻斯特投资2.35亿英镑建立新型材料研究所,并投资7800万英镑到曼彻斯特的剧院和展览中心。

目前,提出北方经济引擎计划的奥斯本已经因为脱欧下台,虽然梅姨上台后  声称依旧支持该计划,但北方经济引擎计划最近一年已经很少被英国政府公开提起,更消失于媒体报道和英国政府文件中。因此新一届英国政府对曼城的定位值得重点关注。

承接被伦敦“挤”出来的人口

随着伦敦房价持续上涨,曼彻斯特相对低廉的房价和租金成本正吸引企业和因为高房价而出逃的英国年轻家庭从伦敦迁向曼城。除此之外,优质的高校人才也在为曼彻斯特源源不断地输送劳动力。这样看来,持续增加的人口也会对曼城房市的供需产生一定影响。

供不应求还是供需错配

总体来看,曼彻斯特住房总需求约为每年11254套,其中四分之一的需求来自于曼彻斯特市区,即每年3120套。而2016-17年,曼城市区新建住房供给为1792户,短缺1000户左右。而大致的供求数据看不出太多名堂,还是要看具体资产的实际需求和相对应的供应量。对曼城的高端公寓来说,由于供需错配,供给是远大于当地需求的。另一方面,超甲级写字楼供需矛盾有所缓和,而中等价位写字楼供不应求。

综上所述,人口数量与经济增长导致的房地产短期供需矛盾是推动曼彻斯特这轮房价上涨的关键因素,至于曼城房市是不是过热了,还要取决于上面讨论过的四大因素。

(来源:英中时报 作者:博士鹏)

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