曼城2018年第一季度写字楼购买率创新高

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购买率

2018年第一季度,曼彻斯特写字楼市场的购买率创下新高,82项交易的总面积达44.2083万平方英尺,仅GPU在Three New Bailey预租的15.7万平方英尺写字楼就占了总量的1/3以上。除此之外,2018年第一季度的写字楼购买率较十年来平均水平增加了34%,其中有22项交易面积超过5000平方英尺,有5项交易超过1万平方英尺,第一季度平均交易面积为5400平方英尺。

另一项重大交易则是Irwin Mitchell于2018年6月在One St Peter’s Square购置的3.3382万平方英尺写字楼,并签下15年租约。就租户比例而言,对这类写字楼需求最大的是政府部门,占36%,其次是商业服务企业,占17%,以及法律事务所,占9%。

预计2018年第二季度写字楼需求和购买率将进一步飙升。据悉,Eversheds Sutherland已在Two New Bailey Square预租了4.5万平方英尺的写字楼,Swedish bank Handelsbanken也计划在101 Barbirolli Square设立新办公点,但Amazon目前尚未如预期般在第一季度购置7万平方英尺写字楼。

写字楼供应

曼彻斯特的A级写字楼大部分在2017年就已经租出去,许多新业主难以找到可以预租的写字楼。目前可供出租的写字楼在城市中心地带有15万平方英尺,在市中心边缘的另2个区域约有10.3万平方英尺。其中最大面积的写字楼在101 Embankment,有7.0548万平方英尺;在Hardman Street有4.4307万平方英尺;在Hardman Square有3.9728万平方英尺。

在新楼开发方面,目前曼城中心区域已有39.8786万平方英尺A级写字楼正在筹建,包括位于123 Deansgate, Landmark和11 York Street等地的项目,在稍边缘地区,8 First Street和Two new Bailey Square也有21.3741万平方英尺写字楼在筹建。这些项目大部分将于2019年中或下半年交付,为预租市场提供新资源。如果A级写字楼出现供应短缺,业主就要考虑以往被视为边缘地区的Oxford Road, Irwell Corridor和Ancoats等地区的翻新写字楼或是办公房舍。

从长远来看,目前在规划中的新A级写字楼约有6座,共120万平方英尺,预计2018年内至少有1座写字楼能够开工。

租金水平

在具有较高竞争力的高端写字楼市场中,每平方英尺租金已经飙升至35英镑,而目前1 Spinningfields的写字楼询价已达每平方英尺36英镑。鉴于2018年没有新写字楼建成,高端写字楼租金将继续水涨船高,预计到这一个十年期结束,高端写字楼租金或涨至每平方英尺40英镑。在缺乏高质量A级写字楼的情况下,次一级的办公房舍需求量将持续上升,二次租金也面临上涨压力。此外,曼城中心的B级写字楼租金年增长率为10%,目前已达到每平方英尺27英镑。

投资情况

2017年第四季度的写字楼交易总额达到4.53亿英镑,其中Schroeder Real Estate在No.1 Spinningfields购置了2亿英镑写字楼,Royal London Asset Management在3 Hardman Square买下1.07亿英镑的空地,截止2018年第一季度,这种疯狂投资的势头有所缓减,写字楼交易总额为3500万英镑,且仅完成了5项交易。其中最大笔交易为BlackRock UK Property在81 Fountain Street购置的价值2300万英镑的空地。

鉴于目前写字楼投资缺乏中长期的安全收入,大多数投资者都喜欢在收购空置的写字楼后赚取租金差价,如Royal London近期在3 Hardman Square购置的写字楼租金收益率为4.10%,到完全出租后租金可升至5%。目前曼彻斯特的高端租金收益是英国城市区域中最低的,仅为4.50%。而随着购买率、投资者需求以及租金的持续增长,可以预见到写字楼的租金收益压力将进一步下降,而资本价值将进一步上涨。

(来源:英中时报 编译:梁馨尹)

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