卖大麻屋和凶宅无需披露黑历史!误买反悔还要赔钱

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2016年买家Z先生决定购买J夫妇位于多伦多士嘉堡Stainforth Drive 39号的独立屋。约定的价格是91.6万加元。合约签了,3万定金付了,但不曾想在正式交割之前买家Z先生的地产经纪发现这栋房子居然是传说中的大麻屋。

根据多伦多警方的证实,这栋独立屋在2004年曾经被用于种植生产大麻。

Z先生马上意识到自己中招了。面对这种不诚信的行为,Z先生很是愤怒,决定终止合同要回定金,而理由就是卖家没有尽到告知义务。

但J夫妇坚持认为自己的行为没有不当之处,所以拒绝退换定金,还要求Z先生赔偿他们因为交易失败造成的经济损失。

既然谈不拢,只能上法庭。

在法庭上J夫妇称,约定的交割日期是2016年8月22日,附加条款是买家不进行房屋检查。所以房子是不是种过大麻并不影响交易完成。

但Z先生称,虽然自己答应不检查房屋,但在附加条款中也约定了卖家声明并保证在卖家拥有该物业期间,物业及其建筑物以及构筑物,都没有用于生产或制造任何非法物质,并且卖家也尽其所知地了解和相信,该物业从未用于生产或制造非法物质。而且本保证在交易后也继续生效。

在争议期间,这栋独立屋被J夫妇卖给其他买家,成交价82.99万加元。

这件事的来龙去脉并不复杂,复杂的是对是非曲直和合同含义的理解。按照小编的观念和思路,这件事分明就是J夫妇欺骗在先,取消交易退回定金互不赔偿是比较合理的解决办法。

安省的一审法官也倾向于支持Z先生,但法官的理由主要来自于法理的推敲而不是情理的判断。

法官卡Peter J. Cavanagh认为,J夫妇保证的是他们所承诺信息的真实性而不是房子没有生产过大麻。

但案件中,J夫妇显然知道这栋独立屋生产过大麻,所以他们的保证显然是虚假的。至于披露部分由于保证的东西已经被推翻,也就不成立了。

所以最终的结论是J夫妇以虚假陈述诱导买家Z先生,所以合约应该撤销并返还定金。

如果事件进行到这里,也许是一个圆满的故事。但J夫妇的上诉打破了一切。

上诉庭的法官认为没有证据表明J夫妇在签订和约的那一刻知道这栋独立屋曾经生产国大麻,所以他们的披露和保证只要持续到签约那一刻就可以,而不必持续到房屋交割的那一天甚至交割之后。

所以上诉庭认为Z先生违约,除了不能退回3万定金,还要支付J夫妇1.5万的赔偿金。

这是个危险的案例,从法理上买家不能证明卖家在出售时知道房子是大麻屋,但卖家同样不能证明自己卖房子的时候不知道房子是大麻屋。但在基本事实不能得到客观证据支持的情况下,上诉庭法官采信了对卖家有利的思路。

按照这个思路,凶宅和大麻屋这种有过黑历史的二手住宅就非常适合炒卖了。低价收购这种有黑历史的房子,然后以不知道为由虚假陈述房屋历史,一旦签约就算被买家发现也可以遵循这个案例取得诉讼胜利。这对守法的人不公平,对不诚信的人更有利!

顺便说一句,Z先生是华人,J夫妇是西人。

(来源:加拿大地产头条)

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