话说英国法律:土地法

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本期老张继续和朋友们聊有关英国土地法的话题。英国的土地法历史比较悠久,也是最能体现英格兰普通法系特征的代表之一。我们之前也聊到,土地法涵盖了土地和土地之上的不动产权益的法律,以及土地和不动产交易的法律。在这个法律体系内,也包含了土地和不动产的确权和救济,这里就体现了土地法的专业法律顾问的作用。英国法律中的土地及不动产交易的法律过程,叫做“conveyancing”或不动产交易。顾名思义,也就是关于不动产流转过程的法定程序。这里面既包括了产权从一方合法转移到另外一方,有时候也用来指附着在不动产上的种种留置权的形成过程,比如由于将不动产按揭或抵押而出现的留置权。

典型的不动产交易流程可以分为两个阶段。一个是叫做“合同交换”阶段或者节点;另外一个叫做“交易完成”阶段或者节点。我们之前在合同法系列中和朋友们聊过,合同关系的有效形成,需要合同双方的意思达成一致。作为不动产交易的买卖双方来讲,为了将交易推进到合同交换的阶段,首先必须要有一份书面的合同。不动产交易中买卖双方的意思一致性必须通过书面的合同体现出来,这和一般性合同法原则中,即使没有书面合同也有可能形成意思一致的规则是不同的。交易的买卖双方需要在合同上签上有效签字才能保证合同生效。朋友们都知道,在两方所达成的合同关系中,书面合同一般必须要制作两份正本。通常情况下,会要求合同双方分别在两份正本上签字,确认无误后由每一方各保留一份正本。但是,也允许合同的双方各自在其中一份正本上签字,确认自己的签字无误后将该正本交与对方,也就是说合同的每一方可以各自保存一份只有对方签字的正本。这种情况下,只有一方签字的合同的正本,也是同样可以作为另外一方主张合同权利的依据。

所谓“合同交换”阶段或者节点,正是指买卖双方签署了合同正本之后,将合同正本交换的这个环节。根据英国的法律原则,在“合同交换”节点之前,无论买卖双方,都可以自由的改变自己的意思,即不买了或者不卖了,而另外一方不可以因此主张任何救济权利。因为“合同交换”是合同关系中意思表示一致的节点,在这个节点之前,法律并不认定双方达成了有效的意思一致,所以各方都可随时更改自己的意思。但是,在正式交换合同之后,法律则认定买卖双方已经达成了意思一致,因此不动产的买卖行为有了法律意义上(区别于道德意义上)的约束力。这时候如果其中任何一方突然反悔了,那么就是反悔一方选择改变意思表示,从买卖交易中撤出。而合同的另外一方就可以主张法定的救济权利,无论是钱财救济还是执行救济。

我们之前聊过,在英美的普通法律体系中,涉及到权利救济的原则或者法律,通常是在衡平法范畴内形成和出现的。所以我们也可以说,不动产交易过程中的“合同交换”阶段,是买卖双方取得了衡平法权利的节点。一般的买卖过程中,卖方或者买方的律师都会很明确的按照委托人的意思,事先向对方讲清楚“合同交换”阶段之后可以主张的救济权利,通常会是对定金(通常为10%或更多)的没收,也有要求强制执行和完成交易的情况。

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(来源:英中时报 作者:老张说法)

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