详解伦敦5年住房市场变化趋势:如今的英国房产,既要会投资,也要会经营!

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最近英国一家专门研究伦敦住房出租市场的机构发布了一则有关于伦敦租金回报率的报告。

该机构从2012年开始跟踪伦敦的房产出租市场,并通过一个短视频概括了从2012年之后伦敦租金回报率的变化趋势。

如果我们光从所提供的调查结果来看,2012年伦敦出租房的租金回报率和现在差别很大。

伦敦32个区中几乎所有地段的租金回报率都在5%以上,且1/3的行政区租金回报率超过了6%。

当然从我们现在的角度来看,那会儿伦敦的房价低,租金回报率高。而且资本利得到17年平均都有50%的涨幅。2012年就在伦敦买房的那批投资人已经赚得盆满钵盈。

12年的伦敦奥运会结束之后,出租市场的整体情况开始放缓。

一方面奥运会结束没有那么多游客了,另一方面在当时还没有类似额外印花税等诸多限制,投资成本相对较低,奥运会无疑吸引了更多来自海外的资金。中心区房价开始大幅增长使得租金回报率开始变低。

14年之后这个趋势变得更加明显。

从数据上我们已知,伦敦的平均租金水平是不存在下跌的情况的,每年都在涨。那么租金回报率下滑的解释就只能是租金涨幅跟不上房价增长的速度。

从地区上来看也很明显,由伦敦中心向边区扩散。

15-17年,整体的情况就差不多了。全伦敦平均的租金回报率保持在3%-4%左右。

租金仍然每年都在涨,但是增长幅度与房价增长的比例关系开始变得较为平衡。应当认为是市场成熟稳定的一个表现。。

投资者应该感到安心,因为这才是成熟投资的常态——任何一个具有长远投资潜力的项目都不可能保证投钱进去就立马获取大量的收益。

如下图所示:2015年伦敦各地区的租金收益率如下

因为从去年的下半年开始,伦敦租金收益率又开始稳步提高

主要原因则归结于两个今年开始出现的社会特点:

一、租房人群的愿付租金金额增多

根据调查显示目前英国首房买家的平均年龄已推迟至30岁。意味着在没有父母资助的前提下,年轻人将花费更多的时间居住在出租屋里。结果就是对出租房屋的质量和差异性要求更高,同时愿意出钱住在性能(理解为硬件和地段)更优的房子中。

二、房东数量减少

英国房东协会最近发布的调查显示进入2018年5月之后有将近4000名房东决定退出市场,在释放房源的同时抬高了要价,并在客观上减少了住房市场的房源供给。这部分房源部分被首房买家买家,大多数还是被善于经营出租房产的“大房东”们收购。

所以不论是哪种情况,造成的结果将都会是市场上出租房的平均租金提高。这在伦敦已经初见端倪。

虽说内区和心脏地带的租金回报率还是在3%以下,但整体呈现的趋势是高租金回报率“由边区向内区”收缩。此前的是低租金回报率趋势“由内区向外区扩散”。

千禧一代的年轻人正逐步接受买不起房的现实情况,只能租房。英国政策打击房东,市场上的房东逐渐减少,虽然英国政策打击房东,但长远来看,出租房供不应求会让房东把多花的费用转移到租客头上,房主并不会吃亏。

目前英国脱欧稳步进行,英国经济稳步发展,房价和租金都在稳步回升,海外投资者涌入英国地产,这些都显示出大家对英国脱欧后未来经济发展的信心。

在公布调查结果的同时,该机构还统计出了伦敦几个出租收益率还不错的地区:

1. Forest Gate – 4.7%

Forest Gate我们也是从去年说到今年了,这次又被提及,也确实是它有足够的投资价值。首先居住环境的话相对于伦敦其它地方较为宁静。主要的热点还是今年年末到明年年初这段时期开通Crossrail所带来的房价增值预期。可以说房价会涨是肯定的。另外4.7%的租金回报率在伦敦本身也算挺高了。是个非常值得投资的区。

2. Acton Central – 4%

Acton也算是西伦敦一个比较火的BTL地点了,有很多维多利亚时期的联排房,升值潜力是不错的。同时因为交通比较方便,离中心近,很多上班族都爱租那里的房子。

3. Camden – 3.8%

全伦敦最受学生们喜爱的一个区,房价高,租金也不低。但是拥有如摄政公园,国王十字等著名景点,治安又好,租客源源不绝。更为关键的是近年来以Airbnb为代表的短租开始流行,空置期得到有效填补,出租的收益更高了。

据数据显示Camden的年租金回报率为3.8%,入住率更是达到了73%。

房产圈的结尾提示:

按照租金回报率的发展趋势,现在的伦敦正经历着一个出租市场的转型。我们可以遇见到未来伦敦的收租金额会更高,租金回报率会更高,但是租客对于房子的质量也会越高,太差劲的房子必将遭到市场的淘汰。

(来源:英伦房产圈)

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