彼得伯勒:剑桥郡一枝独秀的潜力股

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结构性转变

英国彼得伯勒(Peterborough)于1968年被选定为新城(New Town),因拥有发达的公路和铁路网,在20世纪70到90年代间经济飞速发展。该地区最初由制造业起步,工程行业尤为突出,但近年来该行业增长水平在持续下降。

彼得伯勒的工业市场主要受益于零售业的发展,包括Amazon、 Debenhams和IKEA等许多零售商设立了大型物流配送中心用以支持网络零售。

20世纪80年代末,许多金融服务企业从伦敦搬迁至彼得伯勒,此时恰是彼得伯勒写字楼市场的衰弱期,当地写字楼的主要业主多为公共部门和机构。尽管Budget Insurance、 Thomas Cook和Bauer Media等许多私人公司仍在此保留了较大占有率,但该市场还是以本土小型企业为主。

由于大型仓库数量的大规模增加,目前工业部门的空置率降至2.2%的历史低位。短短3年内Roxhill在彼得伯勒售出超过260万平方英尺工业地产,目前当地出售二手和翻新地产的竞争对手较少,A级和B级地产的租金涨幅持续下降。

Axis Park针对较小型的工业企业开发了1.26万平方英尺的小型地产,目前正在建设中。数据显示,彼得伯勒5000平方英尺以下的地产年平均收购量为12.1万平方英尺,这些在建的地产供应仅占其中的1/10。

在写字楼方面,近年来写字楼的实际空置率持续增加,目前为4.4%。主要原因是连续2年收购量减少以及原本60万平方英尺的写字楼库存被住宅开发占用。

1992年时,优质写字楼的租金因库存减少而上涨,达到每平方英尺17英镑的峰值,现在已经跌至每平方英尺13英镑。除了实行预租外,当地难以开发新写字楼,短期内提供高质量的翻新写字楼是提升租金的最佳途径。

最好的范例就是近期翻新的Lynchwood Park,每个单元面积为3千-5万平方英尺,租金报价为每平方英尺17英镑。

若没有新开发工业区和翻新写字楼,彼得伯勒的租金增长趋势或将不复存在。

增长空间

彼得伯勒内城区和乡村的住宅价格差异较大。有迹象显示近年来全英房价增长速度整体放缓,但彼得伯勒因良好的土地供应以及积极配合住宅需求增加住房,当地住宅市场仍然红火。

而彼得伯勒本身就是一个多样化的市场,东部城区房价最低,中心城区房价最高。截止至2018年5月,位于彼得伯勒东区的Eastfield平均房价为11.5万英镑,而位于西城区的Longthorpe平均房价则高出将近3倍。郊区房价甚至更高,Castor的房价约为44万英镑。

相比剑桥郡的其他城市,彼得伯勒在经历全球经济危机后房价恢复速度相当缓慢。目前彼得伯勒的房价比经济衰退前的峰值高13%,而剑桥郡整体房价比经济衰退前的峰值高30%,整个英格兰东部地区整体房价则比之高近40%。

但从2016年底开始,随着住房负担能力的日益紧张,英格兰东部及剑桥郡的房价增长速度开始放缓。相反,由于住房可负担压力尚且较小,彼得伯勒房价在同一时期飞快上涨。截止至2018年5月,当地房价年增长7.4%。

为了满足住房需求,彼得伯勒需要大幅增加住房开发,预计每年需增加超过1200套住房,相当于每年的新建住房数量需超过现有库存的1.5%。

为了迎接这一挑战,目前彼得伯勒规划出的住宅用地在建成后相当于6年以上的住房供应量。最多的供应份额主要分布在城市边缘地区。

(来源:英中时报 编译:梁馨尹)

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