过去几年,英国的新房都造在哪儿了?这说明了什么?

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我们经常说,英国的严重住房供给缺口是支持房价走高的最直接推动力。

政府每年大概会建20万套新房,要面对大约60万的新增住房需求(仅国内,不包括移民人口)实在是有些不够…

下图是1923年到2017年的新建住房曲线图,1980年到现在,基本都是在每年20万套以下。

但是出生人口数量从1975年开始基本维持在64万以上(16-17年是74万,见下图)。同时死亡人口所释放的房源大多不会直接进入市场,而是被继承或者收归政府和银行,如果计算投资人所占的一定比例,算下来每年30万套的住房缺口是有其现实依据的。

这两个数据是大背景,对于投资我们可以参考。因为有着短时间内无法改变的供需关系,英国房产市场是有比较坚定的支撑因素的。

那么这些年以来,新房造得最多的地方都在哪里呢?

近日,经济与商业研究中心(Centre for Economics and Business Research,CEBR)给出了从2010到2017这7年时间的地区新建住房数据。

我们一起来看看:

一,最高增长比例

如下图所示:2010年到2017年,英国新房增速最快的20个地区

1.第一名Tower Hamlets

过去七年以来新建楼房最大的增长比例出现在伦敦的Tower Hamlets,为14%。从大数据上来看,热度确实非常高。

金丝雀码头,白教堂,Bethnal Green都在这个区,过去10年房价整体上涨了55.41%,目前Tower Hamlets的均价是£573,503。

其中,金丝雀码头(Canary Wharf)是伦敦的新兴金融城。堪称是CBD的典范,财富权势的聚集地,是伦敦辉煌的印证,也是伦敦新的寄托。近年来受到投资者的热捧,吸引了众多跨国银行。占地约97公顷,包括37栋办公楼,有三百多家餐厅和商店的综合商务区,工作人口多达11.2万人次,这个规模还在扩大。再加上伊丽莎白线的即将开通,伦敦东部的发展将更加迅速。

金丝雀码头历史上是英国的著名港口,世界贸易的集散地,曾经繁华而先进。

但随着海洋贸易集装箱化的兴起,港口业务逐渐衰落。

为了拯救这个老区,1981年,政府牵头,启动伦敦金丝雀码头开发改造计划。

目前,这里已经成为伦敦新的金融和商务中心,云集了众多伦敦高楼,成为新贵们住房和商务办公的热门场所。英国最高的三栋建筑均坐落于此——235.1高的第一加拿大广场(One Canada Square)、第八加拿大广场(8 Canada Square)和花旗集团中心(Citigroup Centre),它们均高199.5米。

如此有发展前景的地方,自然少不了开发商们的资金涌入,这一地区有着新建楼房最大的增长比例,也就不足为奇。

2.第二名Corby

排第二的Corby位于北安普顿郡,住房数量比7年前多了11%。

英国特许公共财政及会计学会(Chartered Institute of Public Finance and Accountancy)表示,Corby是2010年前后最大的振兴计划热点区,新房也大抵是在那个时候建的。围绕 Corby railway station, Corby International Pool以及Corby Cube building,为当地带来了巨大的人口流入。不过近年不管是房地产活动也好,还是人口流量也好,相较于10年都有所放缓。

3.第三名,剑桥

剑桥11%的住房增长率主要原因在于去年到今年新增了几个跨国高科技项目,增加了很多就业岗位。一直以来都是周期性浮动,有时候是剑桥,也有时候是牛津。有这两所全球顶尖高校的存在本身就是人口流向的一个金字招牌。唯一的缺点就是地方比较小,地理面积的局促,也就导致了虽然看上去剑桥的楼房增长率高,但绝对值并不大。

二,最高绝对值

如下图所示:2012年到2017年英国地区新房数量最多的十大地区。

楼房增长比例从很大程度上可以反映在同等规模城市的人口变动情况,真要用作投资参考还是得看新建楼房的绝对值情况如何。

就比如剑桥,虽然比例很高,但新房的数量并不多。

从新建楼房的绝对值上面看,从2010年至今,伦敦毫无疑问占据了最大的人口资源。

前10的新建住宅公寓数量中,伦敦的行政区占了9个,另一个是伯明翰。当然这里只是计算了新公寓,没有算独栋、半独栋等房型。

绝对值最高的还是Tower Hamlets,新造了12,160套公寓房。

然后是Hackney,新造了8,440套。

Hackney房价和租金涨得都很快,适合投资,但自住的话还是得挑选有好的教育、医疗设施以及交通更便利一些的地段。从这个角度出发的话Tower Hamlets就明显比Hackney好得多。电视台,高收入的媒体人员以及金融行业从业人员很多都住在这个区。

Greenwich地区,共有8,060套新房。

这个地理位置不错,位于伦敦东南二区。通勤到工作岗位最多的伦敦一区金融城和科技城,以及东南二区金丝雀码头,要么直达,要么转一次地铁,交通时间15-30分钟不等,上班非常方便。

经过30年的改造与再生,格林威治现已成为伦敦最具活力、最具吸引力且最受追捧的生活区之一,拥有着大片绿地和无敌景观,又宁静又惬意。

此外,格林威治的学区在整个大伦敦东区,都算是很靠前的位置,当地英国人戏称这里是”小Hampstead Heath”,也是出于对这里的肯定。

Newham地区,新房数量为7,130套。

政府在这个区域定向投资40亿英镑,沿伊丽莎白线投资15亿英镑,将会带来超过4000个新型岗位以及餐饮、娱乐的发展和商圈的形成。

这个地区拥有全欧洲最大,功能最为全面的Excel展览中心。

横贯铁路伊丽莎白线Crossrail经过这个地区,带动了沿线地区房价的增长。

明翰今年年初的时候房市表现挺平淡,下半年利好消息多了,又赶上开学季,不论是租金涨幅还是房价走势都跑赢了全国指数。从上面这个表里也能看出来,非伦敦地区7年时间新房数量唯一上榜的一座城市,不管是人口流入,经济发展还是房产投资,都无愧英格兰第二大城市的称号。

调查报告中称,虽然伦敦是最大的兴建住房地区,但在东南方向吸引游客和退休人群的城市表现也很强劲,新房造得也多,只不过没有伦敦那么多所以上不了榜。

房产圈的结尾提示:

新房多说明需求量大,需求量大说明当地经济发达,人口流入量大。可即便如此,英国住房短缺危机依然存在,新房的数量,远远满足不了市场上的购房需求。

伦敦的新建房数量领跑全国,这也与伦敦金融中心的世界地位分不开,全世界的富豪,金融才俊,各界精英们都来到伦敦,这里的住房需求量自然也是最大的。

同时,新房数量增多的地方往往是政府牵头的重建区或者横贯铁路伊丽莎白线的沿线,大量资金的涌入也让开发商们嗅到商机,在此建新房。

(来源:英伦房产圈)

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