英国楼市9月房产报告出炉:表现超各大机构预期,脱欧”寒冬“已去?

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这两天各大机构开始制作9月英国整体房价表现的报告了。

热火朝天的三季度终于收尾,7月房租高涨,8月月末时段楼市升温,再到9月的企稳走势,巩固了0.8%的季度增长,新的平均房价报£214,922。

脱欧政治不确定性带给楼市的影响越来越小,房价的整体走势也愈加清晰。

自从今年开年以来,不论是业主还是房地产机构对于房价走势都是持较为保守的态度。

Countrywide认为,受制于脱欧带来的政治不确定性,英国在18-19两年时间房价都将难有起色,同时对应的还有交易量下滑,二手房领域进入“买家市场”。

Savills对于房价走势长期看涨,但同时也预言截止今年年底整体行情不会涨超1个点。

而部分自由经济学家则宣称在高膨胀率和政治不确定性的双重打击之下房价会急转直下,回落低点。当然我们知道这一情况没有发生。

事实上,英国整体的房价走势今年以来表现超过了各大数据监控的机构的预期。

9月Nationwide最新均价报£214,922,同比增长2%,去年同期房价均价为£210,801。(截止今日年内最高均价为6月的£215,444)。如果认为直到2012年市场都处在一个08年金融危机的修复期的话,从12到18年,英国楼市都处在“长牛”周期之中,即便是经历了苏格兰独立公投和脱欧事件都没能阻止房价持续上涨的趋势。

就今年来看,年初时段业内普遍唱衰的声响自6月之后逐渐淡化,事实上在今年过去的9个月中平均房价的同比增长率都没有低于2%,均值为2.33%。

虽然比机构预测的增长率高了整整一倍,但是从技术角度看,还有额外2%的增幅未被市场释放。下图为英国平均房价年增长率趋势图。

即便经历了2016年4月的额外印花税调整,全国房价的增长率依然在随后半年中冲至年内最高点,随后在冬季的淡季回调之后没有再度迎来高速增长率,而是一路下跌到2%的增长区间,正是在英女王通过脱欧程序启动的批文前后。

简单理解一下:影响房价的因素是供需,供需变化决定了房价走势。目前房价所在的+2%增长区间意味着每年房产需求量的增长速度仍然大于供给量的增长速度,并且存在着足以推动房价另一个2%增长的需求量被隐藏了。这就是我们口中的潜在买家。

所以,明年英国房价整体的平均增速站上3%应该是大概率事件。市场上因脱欧而处在观望状态的潜在买家几乎是一张明牌,因为这其中既有海外投资人,还有一大批本国的刚需买家。

当供给量和需求量维持现状(英国住房供给量已经保持在同一水平段已经快30年了),以保守估计,潜在买家的新增需求量会将增速推高到3%,也就是说增幅的增长速率就会在一年内上升了50%。而房产作为一种特殊的投资品,根本不存在做空,只有追涨,大部分的潜在买家都会在明年3月脱欧程序完成之后释放出来。

从逻辑角度同样说得通。尽管最新的通货膨数据官方机构还没有披露,从各方机构透露的信息来看完全可以相信,在加息之后通货膨胀率相开始降低,并被工资增长速度反超。一个主要的信号就是房价收入比企稳,并且开始缓慢下降。

对于刚需人群来说,房子不是什么投资产品,本质上是商品属性。对普通人而言,每个月到手的钱边多了,花销相对于以往占比更少了,那么对他们而言,就相当于房子价格变便宜了。

一件商品价格变便宜而需求量不涨的,要么就是有更好的替代品出现,要么就是市场已经饱和了。房子的市场饱和了吗?远远没有。有替代品吗?更没有。经济向好个人收入增多,是房价增长最好的催化剂。

而从央行8月的鹰派加息决议来看,未来加息调控宏观经济的手段不会只有这一次。

房产圈的结尾提示:

最近,龙头房企万科在秋季例会高喊“活下去”,似乎预示着中国楼市入秋。其实纵观整体,近两年,英国地产市场也受到脱欧的影响非小。但随着脱欧局势逐渐明朗,看好英国未来发展的海外投资人纷纷涌入英国地产市场,这也符合商人“抄底买入”“不把鸡蛋放在一个篮子里”的投资原则。

“抄底买入”才能在未来赚取更多利润。“不把鸡蛋放在一个篮子里”才能分散风险,保障稳定的收益。

(来源:英伦房产圈)

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