需求缺口尚在 哪些因素影响住房销量?

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进入市场的新建住房是否缺乏多样性?

当前住房问题仍然是一个较为关键的政治问题,政府想方设法试图为英格兰地区每年提供30万套新建住房。

2016年,30万套新建住房的年度计划得以通过,且数字不断增加。尽管如此,到2017年3月时净增加的住房数量为21.7万套,还遗留下了巨大缺口。从一些指标包括新建住房的能效证书等来看,2018年截止至6月份,新建住房数量会略微增加,但与往年相比,增幅有所降低。

议员Oliver Letwin爵士一直在调查这一缺口形成的原因,尤其关注各大购房机构的扩建率。通过评估英格兰15家机构,他得出一个关键结论,那些大型机构的扩建率大多受到所建住房的同质性限制。各大建筑商应该提供类型、产权期限和设计更多样化的住房,这些住房也会有更多的价位变化。此举能使更多买家进入新建住房市场,从而提升公开市场的销售能力。

住房多样性有多重要?

第一太平戴维斯收集了英格兰30家购房机构的数据,对Oliver Letwin议员的结论进行了测试,其中每一家机构都有能力提供超过1000套住房。根据对每家机构各类住房(独立屋、半独立屋、排屋、公寓)销售率的评估,我们发现,虽然住房类型的丰富程度与机构销售率存在相关性,但其中并不构成直接关联。我们的分析显示,还有许多其他因素在起作用。

销售率最高的机构——即每季度至少销售50套住房的机构都提供广泛的住宅种类。在位于Milton Keynes的Western Expansion Area——这里是我们的研究中销售率最高的地区,最普遍的住房类型占销售总量的36%,最冷门的类型占18%。而对于那些销售率较低的机构,他们往往是主打某一种产品,这种产品占到了总销售的50%以上。

竞争的重要性

不过,仅有丰富的住房种类也无法保证高销量。据第一太平戴维斯研究,拥有最多住房类型的房产机构都有过每季度最高销量不到30套的记录,销量还不到冠军机构的一半。显然,在开发时减少住房类型同质化不是解决交付数量不足问题的唯一办法。

其实,第一太平戴维斯的分析显示,对每一家房产机构而言,能否拓宽市场环境才是影响住房销售量的主要因素。各机构之间的竞争是限制住房销售攀升的一个关键因素。每季度销售量在30套以上的住房机构都在其周围2英里范围内提供超过50%的新建住房。住房销售率和当地新建住房市场份额之间的相关性比销售量和房产类型多样性之间的相关性要密切2.5倍。

此外,相对当地市场的定价也是影响销售量的因素之一。大型房产机构尤其能在可负担能力较差的地区成功出售大量新房,而其价格大多符合甚至低于当地市场水平。

(来源:英中时报 编译:梁馨尹)

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