英国建房出租火热 机构投资成主流

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投资转变

一直以来,英国住房市场的机构投资都很“慢热”,直到近5年才开始真正得到关注。

和学生公寓市场相比,针对私人租赁的机构投资住房仍处于不成熟阶段。目前建房出租发展迅速,并以增加租赁市场库存为建设重心。在一年内可供应的建房出租库存增加了26%,在建房数量增加了33%。

那么,我们是否要跟随建房出租的潮流?

从根本上说这主要取决于经济情况。投资的回报是否能与风险相抵消?这不仅针对那些成熟的投资组合,也包括那些通过贷款融资或直接扩建和开发进入市场的投资者。

投资动机

英国建房出租业的领军者认为,优质住房长期供不应求,管理良好的出租房意味着市场能吸收大量租赁供应。

他们还认为,投资者对安全、长期的收入需求意味着稳定的出租投资者组合拥有一定的市场。

此外,他们相信建房出租项目能够实现资金回报,且租金增长的前景能够抵消前期开发库存的损失风险。

迄今为止,有证据表明,专业的大规模建房投资很大程度受限于一小部分成熟的投资组合。这些投资组合大多属于大型地产代理商,且很少进行交易。

在过去15年里,这种狭窄的房产投资所获得的总回报率年平均为8.25%,在英国商业地产投资的大环境下完全经受住了考验。

但与其他资产类别和国际市场相比,英国住房的收益更多取决于资产增值。

收入情况

第一太平戴维斯认为,市场的平衡是基于变化之上的。目前建房出租投资者寄希望于更大比例的总回报。

随着市场逐渐成熟,且投资者越来越将建房出租视为一个长期收入,将针对无风险利率的溢价进行更严格的审查。

预计在2010年以前,住房出租净收入会低于国债收入。但随着债券利率降低,资本增值放缓,住宅投资所创造的收入或超过国债。2017年,成熟投资组合的平均净收入为2.75%,超出国债156个基点(bps)。

第一太平戴维斯的分析显示,该数据很可能还低估了建房出租市场库存的收益创造力。2015年至2017年间,间接投资交易的平均初始净收益为4.3%,和美国多单元房的收益持平。在此期间,共计有18500万个出租单位完成了共计41亿英镑的交易额。其中有2/3为远期资金交易,即投资者从建设期开始投资专供出租的住房。

建房出租最大的挑战就是能否维持长久,或随着无风险利率的提升是否会导致收益萎缩。第一代平戴维斯的分析结论是肯定的。

(来源:英中时报)

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