英房博智:合同到期房客拒绝搬走可以使用S21文件吗?

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几天前,一位房东打电话过来询问在好几年前我们帮忙找房客并签定租房合同的时候有没有同时给房客CP12(煤气证书)和EPC(能效证书)的复印件。因为这位房东需要给房客签发Section 21 (以下简称 S21)文件。那么,S21 是什么呢?S21 与 EPC 以及 CP12之间又有什么关系呢?这里简单介绍一下,S21是一份在租赁过程中常常被使用到的法律文件。当房东希望房客在合同租约到期的时候从出租的房产搬迁出去时,房东就可以使用这一份法律文件把房子合法地收回来。

在使用S21 文件时,有两个前提条件;第一,与房客第一次签订的租赁合同必须是固定租期的AST形式;第二,使用时必须满足几个特定的条件 (下文有具体说明)。那么,AST是一种能够确保房东在短租期(一般是六个月以上)合同到期后可以依法收回房子的一种合同模式。这种合同模式对房东有较大的保障。合同到期房东可以不再续租继而使用S21 收回房子。这种合同形式的好处就是保护房东权益,抑制房客的权力,避免房客到期拒绝搬走/耍赖滞留的风险。

我们在一般情况下都是为房东签定AST形式的租赁合同。可是在2015年10月份之后,政府对使用S21 文件做出了修改,要求在使用此法律文件收回房子的时候,需要满足一些前提条件,这些前提条件包括房客入住前必须收到能效证书、煤气年检证书(如果出租房子里面有煤气设施),同时需要提供给房客一份政府出版的“如何租房”的小册子(而且需要是当时的最新版本)。于是,核查记录之后确定了这位房东当时签订的合同时间是在2015年7月,因此2015年10月的新条例在这一情况下不生效。这种情况下,这位房东只需要使用旧版本的S21 文件即可。

然而,细心思考一下,15年7月到现在已经超过三年了,我们协助这位房东签订的第一份租约合同期限是12个月,那么期间这位房东很有可能是跟这位房客续签了,只要在15年10月1号之后有续签,房东就必须遵守新条例。也就是说,这位房东应该不知道新条例的实施,因而忽略了其中的前提条件,这样的话在法律上她再也不能使用S21 文件来要求房客搬走。于是我们跟这位房东说明了当时的情况:这套房子,房东当时要求的服务只是找租客服务(Tenact find only),也就是只要求寻找房客和签署合同,并不是房产全托管理(Fully Management),那么房东自己就必须担负房客入住后涉及的法律责任。电话放下之时,我再一次感叹业余房东的不易,要随时了解并学习实时更新的法律法规实,哪怕是我们这位本身是英国本地人的房东。

最后再次提醒各位房东:今年十月份政府再次对使用S21文件此项条例作出了修改。新签发的S21 文件最多有效期是六个月,而且只能在AST合同生效的4个月后签发。所有新签发的S21文件必须使用新格式。新条例还特别说明了,S21只有在执行了所有法律规定的租赁程序,没有出现差错的前提下才会生效,其中包括重要的一条,就是押金必须在30日内跟政府指定的押金保障计划注册,并且需要房客签收S213(押金计划注册文件)。

(来源:英中时报)

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