英博房智:合同期间房客拖欠房租怎么办?

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上一期说到,当租赁合同期满房客拒绝搬走,房东可以使用S21(Section 21)文件收回房产。根据最新的法规要求,房东在签发S21文件的整个流程中需要符合所有规定的程序、 格式和签发时间,S21才能生效。在我们平时出租房子的时候,房客无缘无故拒绝搬走的情况并不常见, 因此很多房东觉得S21不重要,也根本不去理会这些程序。大部分房东遇到的最大问题是房客不交租,也不搬走,这个时候会比较头疼。接下来我们就来讨论一下怎样避免这种情况的出现? 如果发生这种情况我们如何来应付?

防患于未然是最佳的解决办法,也就是说从源头开始。在找房客的时候就必须找好的房客。怎样的房客才算好的呢?好的房客首要的条件就是经济上没有问题,有能力支付房租。因此房客找到了,不要急于让他们搬进去,需要做好以下的核查:

  1. 1. 身份的核查(法律规定必须要做的)
  2. 经济来源的核查。可以通过检查其工作证明、工资单、银行流水账单、存款证明、 购买其个人信用报告、资助人的证明文件等了解其缴交租金的能力。当然最好是通过专业的中介对未来租客缴交租金的经济能力进行全面的剖侧和分析。
  3. 3. 要求房客提交其上任房东的推荐信或者房东的联系方式进行询查。核查好所有的资料,满意了再让房客搬进去。尽量避免当天就要搬进去的房客,交不起押金的房客,自己没有看过房子的房客。

假如非常不幸地遇到房客拖欠房租又拒绝搬出去的话,首选的解决办法就是冷静地和房客交涉,希望能够达成双方都满意地解决办法。尽量避免需要告入法庭的行动,因为这是一个双输的结果。应付房客拖欠房租的办法一般有以下三种:

  1. 使用S8(Section8)法律文件。在拖欠租金的第二个月即可签发S8法律文件,S8文件必须要使用挂号信寄出或者亲自递交给房客, 注意保留所有的文件、收据和照片,作为今后需要提交法庭的证据。签发S8的十四天后就可以向法庭申请驱赶令,一般至少需要六到八个星期完成回收房子的过程。而如果涉及到房子损坏和租金拖欠的索赔申请就需要更长的时间。和使用S21文件一样, 使用S8法律文件的前提是租赁合同必须是AST(Assured Shorthold Tenancy)形式。
  2. 购买保险。一旦有欠租的情况就马上转交给保险机构处理,他们就会负责追收拖欠的房租和采取法律行动将房客驱赶出去。一般允许购买这种保险的前提是房客在入住前接受,并通过了所规定的一系列审核。
  3. 聘请有经验的律师处理。

需要提醒各位房东的是,为了让房客搬出去,使用任何暴力、威胁、 强迫、断水断电、换锁等手段都是违法的, 严重的行为会使房东受到刑事的检控。

另外,在这向大家透露有关S21的最新消息。因为目前的AST租期一般都是6到12个月,所以房东使用AST租赁合同有较大的灵活性。房东在合同到期后就可以顺利收回房子另做打算。根据可靠消息透露,政府正在对AST租赁合同进行改革, 将允许(甚至是鼓励)房客要求签订三年以上的租赁合同。如果这一改革能实现的话, 很多房客将会先租住六个月, 然后再续签三年的合同。那么房东在一些情况下需要收回房子,例如房子出卖、房客屡屡违反合同条例、或者房东需要自己居住等等,又有什么合法的办法呢。我们将拭目以待, 为大家跟进政策法规的颁布,以作进一步分析。

(来源:英中时报)

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