英国购房趋势的5大变化

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英国的房产交易已经趋于稳定,且很难恢复到2007年前后时的水平。但有数据表明购房者类型和地区选择或有所改变。

1.购房地区变化

伦敦和英格兰南部少数地区购房者信心普遍较低,并且政府还在不断提高押贷款限制。在伦敦,截止至2018年6月份的房产交易量与2017年同期相比下降6.2%,仅为2007年水平的一半。

相反,英国其他地区的交易量都有所上升,尤其是可负担能力较强且买家信心较高的地区。

2.父母资助子女买房

购房者类型的转变也体现出市场运营方式的变化。实际情况与大部分人的认知相反,在过去5年里首次购房者参与的房产交易数量飙升。

截至至2018年7月份,首次购房者的房产交易量为36.48万套,比5年前高出52%,与2017年同期相比增加3%。

过去3年里,通过帮助购买计划(Help to Buy)购置的房产数量年平均增加22%,但这也不是购房趋势改变的唯一因素。

相比之下,“父母银行”的影响更甚,且短时间内不会有所改变,除非到2021年Help to Buy能在有限的时间内以更有针对性的形式扩张。

预计未来贷款收入比也可能成为Help to Buy扩张的障碍之一。目前,英国的贷款收入比率为1:3.69,从2009年起就一直在稳定增长。一旦比率超过4,银行的贷款意愿就会降低,随着利率提高,首次购房者的购房能力将受到限制。

尤其是伦敦的首次购房者交易量已经明显下降。首次购房者交易量在2014年第三季度达到顶峰,到现在下跌了15%。伦敦居民的贷款收入比无法跟上房价上涨的速度,使得购房难度增加。

反之,英格兰东南部地区的交易量在同一时间段内增加了15%,这在一定程度上是由于买家受到当地的购房可负担能力吸引迁移至此。

3.持有住房者的换房周期变长

从2014年至今,英国搬家人数没有太大变化,业主的买房频率大大减少。今年年初,第一太平戴维斯的研究发现,2007年时平均搬家周期约为9年,到2017年延长至13.5年。

在抵押贷款规则收紧的情况下,英国低增长地区的业主交易房产难度增加。而在房价飙升最快的地区,业主的抵押贷款债务压力巨大。

根据第一太平戴维斯的房价预测,他们认为当前趋势没有理由出现大幅转变。因此在未来5年内,搬家者的数量变化会趋于静态。

从长远来看,首次购房者的职业能力将越来越取决于个人财务状况的改善或老一辈人的经济支持。

4.抵押贷款购房出租面临压力

当前抵押贷款购房出租市场面临巨大挑战。过去2年内,以出租为目的的抵押贷款购房数量下跌43.%,有证据表明更多投资者倾向于使投资组合更合理化,且重新寻找更低价、高收益的房产。

2016年实施的新印花税政策进一步抑制了市场需求,而抵押贷款免税限额也加大了市场压力。预计到2022年,抵押贷款购房出租交易量会降至5万套,依旧留在市场内的房东需承担更多债务。

6.现金全款买房者依然众多

目前,市场上的现金买家约占31%。尽管从2014年至今这一数据略有下降,但与信贷危机前相比,这类买家在市场中仍占据较大比例。

现金买家是当前房产投资的重要组成部分,与需要抵押贷款的房东相比拥有强大的竞争优势。

其中也包括许多大房换小房的买家,这类买房的可自由支配资产较充足。部分人选择等到几年后英国政治不确定性解决之后再考虑买房。

预计未来现金买家会趋向于购置大批开发的退休房产,这类住房是目前英国房产开发的空白区,或将带来大机遇。

(来源:英中时报 编译:梁馨尹)

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