解读房价泡沫:2019如何在德国投资房产?

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2008年夏天由美国次贷危机引发的金融危机,对全球投资者的影响巨大。因监管不当,美国房产泡沫破灭,五大投行之一的雷曼兄弟宣告破产,成为美国历史上规模最大的投资银行破产案,也拉开了全球性金融海啸的序幕。因此, 房产泡沫是众多投资者关注的重点。

【柏林置业】将简单地介绍一下房价泡沫的滋生、膨胀和破灭,根据权威调查机构报告,列出全球房价泡沫最为严重的城市,并解析德国房产泡沫的最新报导。

什么是房价泡沫?

查尔斯·P·金德尔伯格(Charles P Kindleberge) 在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条中解释:“泡沫可以不太严格地定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。“

房地产价格泡沫( Immobilienblasen)主要是指土地和房屋价格极高,与其使用价值不符,价格与价值严重背离。其表现为房价售价畸高,全面高涨、但是实际租金下降。

为何会产生房价泡沫?

产生房价泡沫的原因在不同的国家和不同的时代背景下是多样的: 投资者非理性的投资需求(所谓投机);开发商恶意炒作(如通过垄断、联手操作市场追求单方面利益);政府的宏观调控失误与制度偏差(如土地制度不健全、没有适时调整利率与货币政策等);或者源于人们对于一国货币升值的预期,大量外汇”热钱“进入特定国家的房产进行炒作等等。

如何评判房价泡沫?

房价一路攀升并不是判断房产泡沫的标准。只有当房产的价格超过房产的价值,才是形成房产泡沫的根源。在经济学中,计算房产泡沫系数的方法有很多种,最通俗易懂的分析评判标准是建立在房地产资本金的报酬与所能获得租金价格的基础上的。

泡沫系数 β1=A/a

A=房地产现行市价(买价)乘以无风险的资本金报酬率

a=房地产租金(已租出价格为准)

也就是说投资房产的时候,最关键的三方面即房地产现行市场买入价(Kaufpreis)、房地产租金(Mietzahlung)和租金回报率(Rendite),租金涨幅越高,投资回报率越高。

德国是否有房价泡沫?

从房价、租金和回报率作为评判基础,德国《世界报》Die Welt 提供了2017年欧洲各大城市房地产泡沫风险图:

(来源:welt.de)

以1980年作为基数100,蓝色柱状图显示的是房价和租金的比例关系,德国(Deutschland, 从上往下第三行)是少数几个欧洲国家中投资回报率较高的国家之一。总体来说,房产泡沫危机风险不高。

房价、租金和回报率之外,更全面的考虑因素还有:实际长期利率、经济增长速率、人口增长速率、信贷和GDP之比、房贷和GDP之比、国债和GDP之比等等。《世界报》也提供了以下2018年德国,英国,美国和瑞士四国房产泡沫影响因素分析图:

( 来源:welt.de)

德国亮红灯的三点因素即人口增长快速,银行长期利率较低,并且信贷偏多,但在经济增长速率和房贷占国民生产总值的比例关系两方面表现良好。

全球房价泡沫危机在哪里?

最具权威的银行之一瑞典银行UBS把众多重要影响因素纳入考虑评判标准后,比如当地居民的平均收入涨幅、当地银行的房贷政策等,在2018年公布的最新全球房地产泡沫指数报告中列出了全球房产泡沫最为严重的几大中心城市依次为香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹和伦敦。

报告举例,若2008年在慕尼黑,买一套60平方的公寓,需要居民4年的总收入,而且25年的房租收入便可以持平房地产买入价。10年后的2018年,需要居民8年的总收入,并且需要25年的房租收入才能持平,投资回报率明显降低。

2019,柏林房产的走势如何?

由于人口增长迅速,经济发展稳定,失业率极低,本身房价不高、房贷利率优惠,柏林的房价最近几年持续上升,2017年的房价相比2016年增长了约20.5% ,在全球所有城市中名列第一(Knight Frank Global Residential Cities Index, Q4 2017)。目前,柏林市区新建住房每平方米已经超过5000欧元,按目前汇率算,折合人民币约3.9万元,作为首都,这样的房价还不如杭州高。

柏林房价升值前景依然乐观,其表现之一为柏林的租金也同比上升。德意志银行在2018年初的调研报告中指出目前德国租金涨幅为23年来的新高。2016年,在柏林每平方米的平均冷租租金约10.15欧,比2009年增长了71%。有些商圈的租金在这七年更是翻倍增长,比如在波兹坦广场商圈(Potsdamerplatz Kiez)附近的房价平均上涨了99.2%。(数据来源:柏林早报 Morgenpost.de )

投资大亨巴菲特也在2018年正式进军柏林地产,不仅购置了价值350万欧的一处高端地产,巴菲特旗下的房产经纪网络BHHS也在柏林增设首家国际特许经营商,以拓宽该集团与德国的业务纽带。 柏林房产的租金回报率和投资回报率非常可观,仍然是国际投资置业人士的首选。

(来源:柏林置业)

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