投资出租房产成功的十大要素

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前几期,我们分析了近年来政府推出的,针对房产出租行业的一系列法律法规和监管政策。为此,许多有兴趣在房产行业投资的人士有点不知所措,觉得非常复杂,不知如何下手是好。在英国,由于房产长期供应量不足, 房子短缺等原因使房产出租行业一直火爆。只要我们把租房的要点掌握好,投资的回报依然可观。出租房产的投资按时间可分长期和短期投资两类。 房产投资的回报主要有两部分组成, 一部分是房产本身的增值, 另外一部分是租金的回报。一些投资者会比较强调房产本身的增值, 做短线的投资; 另一些会更着重于长期的租金回报。此文章将会罗列出以租金回报为重点的出租房产投资的十个成功要素:

  1. 把握好预算

买房子的价格并不是投资者要投资的总价, 因为往往在找寻房子的时候,只是计算了房子的价格,却忽略了购买过程的一些费用和交房后的投入。比如律师费、印花税、装修的费用、要贷款的手续费、 添置家具等等的费用。另外需要计算好租金的回报率,预估好每月的租金收入和每月的支出,租金收入不能计算为全年12个月的收入,每年都需要给房子预留空置的时间以及需要清理装修的时间。特别是租给学生的房源,一般需要预留起码两个星期,给上租客和下租客用以交接。 在支出的部分,不要忽略了固定的物业费、中介费、管理和维修的费用;还有万一房产空置了,那么这期间的地稅和水电费等。

  1. 选择租客类型

出租房产必须要考虑选择什么租客,就像我们要开一家公司一样要选择销售什么产品。在选择产品之前,必须要对相应的顾客和市场进行分析。出租房产就是要销售的产品,  房产的地点和房产的类型会有对应不同的市场和不同的租客。租客的类型一般可分为四种:学生、全职工作的人士、拿福利的低收入人群 、退休人士。在购买之前需要进行一系列的市场调查, 可以征求熟悉市场的房产中介的意见,对不同区域的租金和居住人群进行分析。在英国所谓的富人区、贫民区、学区的分别都比较明显, 因此也决定了租金的高低。例如市中心的房产就比较适合学生和年轻的工作人士居住, 房产会比较容易出租, 租金也相对较高。但是市中心的房产就不是有小孩家庭的最佳选择,  因为市中心不会有什么好的学校, 比较喧闹。大部分房产类型都是有楼层的公寓,很少有带花园的别墅,活动的空间比较小。当然购买出租房产的另外一个重要因素是要看那个地区是否有发展前景。因此选择地点和房产类型决定了投资的成败。

  1. 了解购买新房和旧房的利弊

很多华人都喜欢买新房子,但是需要时刻的提醒自己要买的投资房子不是自住的房子。新房一般看上去都很舒服, 但是有可能一些出租的必须品都不包在房价里面,需要额外加钱。例如家具、后花园的花草等等。而且新房的房价一般都会比在同一地区大小一样的旧房(这里是指年份比较长的房产,或称二手房)要贵。一般旧房子的房间都比较大, 可按照自己的意愿改造的机会比较多,可是花的时间和精力也相对较多。未来的维修成本有可能也比较大。有一些旧房子在市场上滞留的时间比较久,就有可能有较大的压价的空间。

  1. 考虑贷款银行的限制

假如需要银行贷款的话,每家银行对具体的租客类型以及租赁合同的形式都有不同的规定和限制,必须详细地弄清楚。例如,有一些银行会要求房产只能有一个租赁合同, 不能分开房间出租;有一些银行明确的规定不能租给学生等等。贷款银行的选择将会影响到今后租客的选择。

  1. 考虑长期管理房产的时间、成本和中介费用

每年必须预留一定的维修基金。出租房产的维修费用,自然会比自住房产的维修费用要高,而且租给学生的房产维修费用会更高一些。因为,租给学生的房源租金比较高。假如投资者没有做房东的经验,或者对当地租赁行业不熟悉, 就需要聘用专业的中介。聘用专业的中介不但能够避免租赁法规上出错,而且能够帮助找到一个好的租客,这是非常重要的。虽然有一定的费用, 但长期来说确是明智的投入。

  1. 细心考虑房产的内部布局

房间的大小、客厅和厨房的大小都是租客会考虑的因素。 一般学生会考虑自己的房间要大, 可放书桌。有家庭的租客会希望客厅或厨房大一些。有的学生在选择房源的时候要求每个睡房的大小都差不多, 这样他们一组人合租就比较容易分配房间。另外,如果考虑出租给学生的话, 就尽量不要选择有花园的房子, 因为学生不会有时间和心思去整理花园。花园虽然有卖点,但是要维护花园成本却不低。

  1. 选择购买出租房产的最佳时间

如果希望房产投资得到最大的回报,选择购买房产的时间很重要。房产租赁是一个有季节性的行业。在英国,大部分的人都不会考虑在圣诞节期间买房子或者搬家,因为这段时间维修工人和要找的租客都会比较少。如果考虑租给学生的话, 夏天是入住率比较高的时期,有一些学生,特别是本地的英国学生会提前好几个月预定房子,甚至是在圣诞节过后就开始预订了。因此,购买出租房产的时间安排,应该考虑除去预留给律师做手续的时间和装修房子的时间。在七、八月以前房子可以出租的话,则为最佳。

  1. 购买房产保险

一些有楼层的公寓, 相关的物业费已包括了房产的物业保险,因此就不需要再购买了。 投资者应该考虑是否要购买室内出租的物品保险, 以及专门给房东的出租保险,包括公众安全(Public Liability)的保险。还有可以考虑的保险项目是确保租金收入保险,,以及万一与租客发生纠纷需要聘请律师和上法庭的费用保险。

  1. 了解相关的稅项

除了以上提到的购买房产时需要交纳的印花税,每年租金的收入需要报缴个人收入税。个人收入税的多少,要视乎每个人的收入水平,以及是否是海外房东身份而决定的。如果是变卖房产产生了利润,就需要缴交增值税(Capital Gain Tax)。投资者需要咨询专业的会计师了解情况。还有平时的地税(Council Tax),一般是由租客负责缴交。但是房产空置的时段,由房东自己负责。因此与本地的地税部门沟通,以及确认好租客的居住时间是一项非常重要的工作,以免责任不清造成损失。

  1. 必须遵守相关的租赁法律法规

为了确保投资的回报以及长期租赁业务的稳定,遵守相关的租赁法律法规成为至关重要的一环。这一点我们在过去的文章不断地反复强调。由于篇幅的限制,在此不能一一列举。想要成为一个成功的出租房产投资者需要不断地学习、与时俱进。

(来源:英中时报)

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