奶爸聊房产:产权改革最新进展:政府倾向于共同拥有式产权

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住房,社区和地方政府委员会(The Housing, Communities and Local Government Committee)呼吁对租赁制度进行广泛的改革。他们认为现有租约的权力平衡,法规和公共政策过度弱化了租赁人权益。

该报告表明,目前的租赁制度可能被滥用,并且没有明确的设计目的。地租可以被增加到令物业无法销售和无法获得按揭贷款的程度。租赁许可费可能远远超过实际的管理成本。这些都应有立法规定,以便确定何种情况下使用,以及如何计算。

详细列举委员会的结论则有以下几条:

政府应该有权立法,以取消现有租约的繁重地租。现有的地租应限制在物业现值的0.1%,每年最高250英镑;

政府应恢复原来的计划,并要求将新设立的、租约的地租设定为“一粒胡椒”(即法律术语:零财务价值);

竞争和市场管理局( The Competition and Markets Authority )应调查产权持有人的的使用权不当销售情况,并提出适当的补偿建议;

政府需要确保“共同拥有式产权”成为英格兰和威尔士公寓所有权的主要模式;

政府应要求使用标准化的“核心内容” (key features )文件,由开发商或地产代理,在销售过程开始时提供。

委员会主席Clive Betts议员说:“我们发现lease系统经常无法提供有效的系统,来管理多方公用的住宅物业,并认为在大多数情况下,共同拥存模式更合适。建筑物需要有效的管理,以确保它们达到足够的维修标准,但是要分担承担费用的责任。然而,在很多情况下,lease系统未能做到这一点,主要是为开发商,产权人或管理代理商提供稳定收入。

“在最糟糕的情况下,人们被困在既不好卖,又难以获得按揭贷款的房屋中。需要获得产权持有人的许可,或者必须支付高额费用才能进行轻微的表面装修。常见的情况是服务费用不公开,以及差强人意的维护水平。缺乏合理可靠的手段,让使用权持有者去挑战或查询他们住房的管理方式。从经济角度来看,使用权持有人总是得交钱却没有太大的掌控。

“有些做法应该彻底停止。比如没有合理的理由将house(即非公寓房屋)仅作使用权出售。同样,推荐律师的金钱激励做法,引发了一个严重的利益冲突问题。在其他领域,例如地租,物业费和争议机制问题上,政府更需要保护产权租赁者。他们必须明确立法规定地租和和许可费如何在现有租约中运作。需要为产权租赁人提供透明度,并建立强有力的争议解决机制。

“共同拥有“式产权(Commonhold)在其他国家运作良好,但在英格兰和威尔士仍很少使用。我们促请政府将此视为拥有单位的主要模式。但除了法律委员会正在进行的工作外,他们也需要为其成功使用创造条件。几乎没有证据表明,专业产权持有人提供的服务水平,高于租赁人自己提供的服务水平。

对于我们房东们来说,进行公寓投资的朋友也并非少数。尤其是国内或者刚来英国不久的投资人往往对英国的freehold/leasehold产权制度了解甚少。甚至被开发商/中介宣传什么999年lease和永久产权没区别之类的说法欺骗。希望房友们也关注这条消息,利用这个机会再学习一下产权方面的内容。

(来源:英中时报)

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