伯明翰超半数新建写字楼被预租 未来供应进一步紧缺

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伯明翰写字楼市场概况

伯明翰写字楼市场因受到供应限制而收缩。目前可供应的写字楼面积为190万平方英尺,降至历史低位。最应注意的是A级写字楼供应的严重短缺。在过去12个月内,伯明翰A级写字楼供应量减少了33%,仅相当于近3个月的供应量。

2019年第一季度末,伯明翰写字楼市场共售出19.4014万平方英尺,比2018年同期超出48%,比长期季度平均水平高51%。目前A级写字楼的出售量已占至供应量的78%,平衡逐渐开始倾斜。

2019年第一季度的大宗交易包括Irwin Mitchell租下Colmore Building 4.675万平方英尺的A级办公区,以及The Commonwealth Games购入One Brindleyplace 7.2261万平方英尺的A级办公区。

尽管预计未来2年还会有近百万平方英尺的写字楼进入市场,但其中有59%已经完成了预租手续。2019年是否会成为预租盛行的一年?

2019年第一季度,写字楼最高租金仍是每平方英尺33英镑,也就是Irwin Mitchell租赁Colmore Building的价格。但预计未来该租金水平还会上涨3%,新开发楼盘的租金或为每平方英尺34英镑。

投资市场行情

2019年第一季度,伯明翰商业投资总额为1.4亿英镑,其中有5000万英镑是对写字楼的投资,约占总额的36%。英国各大房产机构是第一季度内最活跃的投资者,在伯明翰写字楼投资总额中占比达58%,约为2900万英镑。

其中Norfolk House售价2000万英镑,收益率为7.92%,此外2 Brindleyplace售价达2925万银币。目前伯明翰高端写字楼的平均收益率为4.75%,与2018年时持平。

伯明翰风险投资增长迅速

采取早期和后期阶段融资的企业,多为初创企业和扩张企业,通常会涉及到风险投资(venture capital,简称VC)基金。审查风投规模对初创企业而言是考察潜在增长前景的一个关键指标。在过去3年里 (2016-2018),Savills(第一太平戴维斯)分析了伯明翰最吸引风险投资设立总部或开设“分公司”的地段。总体而言这些地段已经吸引了数十亿英镑投资,比2013-2015高出88%。

风险投资的激增使企业迅速扩充员工,企业规模也得以扩大。巨额风投最终将转化为城市内写字楼需求增加。值得注意的是,2019年仅1月和2月的风投金额就已达到惊人水平,仅比2018年全年风投总额低8%。

(来源:英中时报 编译:梁馨尹)

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