英国房地产改建实战分享,如何旧房翻新获利?

更多精采内容请下载官方APP: 苹果(iPhone)安卓(Android)安卓国内下载(APK)

英国房地产投资回报年化收益50%?房产投资的小型地产开发之浅谈!

目前来看,英国政府对买房者没有国籍或签证方面的限制。无论是什么国籍,有没有在英国停留的签证,都可以委托律师(solicitor)办理购买手续。当然,律师会要求提供买房资金的合法来源。无论资金来自工资、分红、股票交易、房产交易或其它途径,只要能够提供出合法证明,英国律师会提供从购房者出价后到拿到钥匙前的所有服务。

所以说,英国房产投资一直受到很多人的青睐。那么英国房产投资的回报比具体来说是什么情况呢?英国房产投资回报比合适,到底合适在哪里?

传统上来说,房产投资主要有两种形式,买房出租和房价增值。

1. 伦敦的租金收益低!但是房价增值高!

2. 外地的租金收益高!但是房价增值低!

你要是还没有第一套房!以上两点可以忽略,你熟悉哪里,就直接闭着眼睛买哪里就好了,因为你是刚需,以上两点和你关系都不大!

英国房产投资的特点其一,就是房屋的租金收益率远大于国内。英国平均房屋租金收益率约为5%,最高的可以到7-8%。但是北京上海等地的租金收益率,仅为1%左右。

上图中是伦敦交通便利的Canada Water地区的房产销售和出租情况,可以看出,同一个公寓楼中,2bedroom的flat的销售价格约为640K英镑,而同样户型的flat的月租金为2100英镑,可以计算得出,年回报率约为4%。

而国内,按照北京市场上的房屋出租和售价比,同样户型的住房,售价约为1250万人民币,月租金为14500,可以计算得出,年回报率约为1.4%,与英国相差近三倍。

同样的除去相关的房屋维护费用不计,英国的贷款利率目前远低于国内的贷款利率,也就是说,如果同样的贷款买房,然后出租的话,所得的净回报率,英国房产与中国房产的差距会比三倍还大。

上图可以看出,英国买房来出租的话,平均只需要31年就可以收回成本。如果是好的地区,相信会更短。

那么我们再从房价升值的角度来看呢?

上图是2017年9月,英国著名房地产交易平台Rightmove的房产价格数据。可以看出,虽然在9月,收到英国央行即将加息的影响,英国的整体房价有所下跌。但是,从今年以来,除了伦敦外,英国其他地区的房价都是维持了不错的涨幅。尤其是中部地区,年累计涨幅已经达到了5.5%。

而从伦敦来看,主要拉低房价幅度的是来自于传统高房价地区的Kensington and Chelsea 以及HammerSmith and Fulham地区,Camden地区等,而传统的投资房区域如 Southwark, Hackney地区还是维持了不错的涨幅。

所以说,总体来看,无论是买房租房获得收益,还是房产增值来获得收益,英国房产依然是值得大家关注投资,配置海外资产的理想资源。

此外,如果大家只是想获得资金收益,而不是很在乎有没有房产在手中的话,还有一种比较另类的投资房产方式,那就是小型土地开发投资。

什么是小型土地开发项目呢?这个方案适合手里有现金的新移民!英国一般打工一族就暂时不要考虑了。

大叔见过的比较常见的小型地产开发都是有政府或者银行紧密联系的情况下来完成的。

第一步: 房产来源,不良资产处理信息

利润最大,相对最安全的方式,其实是英国银行近几年非常多的“不良资产处理” 简单来说就是借款人换不上钱的时候,银行没收上来的房产, 最常见的是:酒吧房产。

在这种情况下,谁最先获得有效信息,并且最快能够提供资金到位,谁就最有可能挖到英国房地产生态链中最丰厚的第一块肥肉。很可惜的是,这么多年这个行业市场基本被英国本地人所垄断,很少看到有华人成规模的在这个市场运作。

第二步: 改变土地使用性质

获得不良资产信息后,开发商迅速以低于市场价格拿下土地,然后申请全新的土地规划许可证,或利用已有的规划许可证,在待开发闲置土地上进行土地开发工程。开发商会寻求渠道进行贷款,利用融资完成项目的建造。工程完毕后,房产通过销售或出租归还贷款利息,并且实现利润。

第三步: 融资建设

进行小型土地开发项目的融资,需要是通过正规的融资公司来参与,投资者可以以向融资公司注资的形式来参与项目融资,同时一个项目融资会由几个投资者共同完成,这样也在一定程度上降低了风险和成本。

第四步: 房产销售

到了这一步,基本的利润空间已经下降到10-15%之间,英国成熟的房地产中介销售体系,基本上都能很快的将房产销售出去。

以上方案,仅适用于现金已经全部到位英国的情况下可以考虑。好的项目或者房产信息,基本上一出来就被抢购,这个时候比拼的就是现金流,比拼的就是专业性,对房产所在位置,土地,政府的相关政策的判断和市场的预估。保守而言,小型地产开发的回报率通常都在50%-80%之间。

实战案例1:

2016年12月,投入32万英镑,在伦敦二三区交界,拍卖购买一套二室一厅房产,现金买入,装修扩建成三室一厅花费35000英镑, 2017年5月完工,6月以420000卖出, 获利65000英镑,毛利20%,半年。

实战案例2:

2016年1月,投入50万英镑现金获得银行资产处理酒吧一处,搁置6个月,申请改建许可,被拒,上诉,2017年5月获批许可,2套半独立别墅加两个停车位,2017年6月连地带建筑许可80万英镑卖出,获利25万英镑,毛利50%,一年。

总体而言,英国小型地产改建只适合那些有地产投资经验,现金流充裕,接受一定风险的投资人。

(来源:英伦大叔)

分享: