用数据说话:长期来看,英国房地产是否具有投资潜力?

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英国的脱欧震荡在一定程度上来讲确实影响了英国的地产市场。

政治不确定性的确削弱了一部分买家和卖家的投资活动,一部分卖家开始持观望态度,以期获取高价,而买家对投资则更加谨慎。

但长期来看,英国的房地产还有投资潜力吗?

今天,房产君就从以下几个方面来为大家分析一下~

一、房产供不应求的局面未变

表面来看,脱欧的不确定性让一部分的买家和卖家变得犹豫,但追本溯源,对于英国首次购房者们来说,房子是刚需,对海外买家而言,房价暂时下跌和汇率的走低都提供了“抄底”的好时机。

此外,英国经济实力不容小觑,伦敦更是全国最具影响力的城市,不仅是经济金融中心,也是创新中心,并且拥有一流的教育资源和优越的工作环境,吸引了全世界各地的人才前往,因此,英国人数一直保持着稳定的增长,尤其是非欧盟移民人数,近年来更是连创新高,这些都是导致英国房产市场需求旺盛的重要因素。

但与庞大的市场需求相悖的是,英国每年建造的新房数不超过20万,不仅落后于自己承诺的基准数字,也远远低于房产需求数量。

根据英国政府官网发布的2018年新建房屋报告,英国自2003年至2007年,每年的新建住宅的开工量都在增加,直至2007年达到183,600套的峰值,2007年后英国经济进入低迷期,新住宅开工数大幅下降,2009年6月降至最低值75,350套,自那以后,新住宅的开工数经历了一段时间的增长并趋于平稳,一直没有超过20万,同样的,新住宅完成的楼盘数与开工数基本保持一致。

如下图所示:英格兰2013-2018年开建和完工的新住宅数量。红色–开建数;绿色–完工数

目前在英国拥有房产的年轻人数量已经下降,多达三分之一的“租房一代”面临终生租房的窘境。

英国财政大臣Philip Hammond曾在接受BBC Andrew Marr Show采访时就表示:

房产专家们一致认为,每年至少建设30万套新房才能满足英国的最低需求,但由于政府资金不足,外加缺乏熟练的技术工人等原因,从目前的政府报告来看,新建房屋远远没有达到这一数量,英国房产市场严重供不应求。

长期来看,无论英国脱欧与否,英国房地产市场供不应求的供需关系不会改变,这将是影响房价涨跌的主要因素,脱欧的影响只是短暂的,有限的,市场的自我调节迟早会摆平脱欧引起的这场“小风波”,得益于英国的国际地位,经济实力,人口构成,教育资源等,房价会继续稳定上涨。

如下图所示:Rightmove2014年5月-2019年5月英国房价变化

二、房产成交量不减反增

判断房地产市场状况最简单的一种方法就是看其成交量,即任意一个月的房地产销售数量。较低的销量可能表明市场暂时的不确定性,而这种不确定性往往都是由选举或政策变更等政治因素引发的。

英国税务海关总署(HMRC)最新数据显示,近几个月的房屋销量在稳步增长。今年3月的交易量约为101,830笔,而2018年3月为95,300笔。

如下图所示:2015年7月-2019年3月英国房屋成交量的变化。橘色–英国;蓝色–英格兰;红色–苏格兰;黄色–威尔士;绿色–北爱尔兰

可以看出,脱欧带来的成交量波动,远不如印花税调整的影响大。

2016年4月开始,英国对购房出租市场(BUY-TO-LET)的投资者和购买第二套房的人征收3%的印花税,为了避免多交3%的印花税,很多投资人抢在2016年4月之前完成交易,因此3月的交易量达到了顶峰。

在这之后,随着市场的自我调节,成交量再度回归正常水平的波动。

三、海外人才持续流入

人口数量是支撑房价的主要因素之一,只要人口数量持续增长,市场上对于住房的需求仍将上升。

2019年,英国人口数已经达到6,694万,据相关报告预测,英国人口将在2050年增至7,700万,超过法国和德国,成为西欧最大的国家。

国家统计局(ONS)的预测数据也说明了这一趋势,ONS预计到2026年中期英国人口将达到6,920万,涨幅3.4%,2041年中期英国人口数将突破7,000万大关,达到7,290万,其中54%的人口增长将由净国际移民造成。

如下图所示:2019-2041年英国人口增长预测数

尽管自2015年来,欧盟区移民人数在不断减少,但非欧盟区移民人数却在持续飙升。

如下图所示:2009年12月-2018年12月英国移民人数变化。红色–非欧盟移民流入数;黄色–欧盟区移民流入数;绿色–英国移民流出数

据英国内政部(Home Office)和国家统计局(ONS)的数据显示,过去的一年里,有25.8万人来到英国,打算在英国停留12个月或更长时间。

如下图所示:英国长期国际移民数变化。蓝色–移民流入数;黄色–移民流出数;绿色–移民净流入数。

且近年来,非欧盟国家的净移民人数在持续增加,截至2018年12月,非欧盟国家的移民净流入人数为23.2万。

如下图所示:非欧盟区长期国际移民数变化。蓝色–非欧盟区移民流入数;黄色–非欧盟区移民流出数;绿色–非欧盟区移民净流入数。

此外,尽管欧盟区移民数降至了2009年的水平,但英国内政部(Home Office)公布的另一份数据显示,去年申请英国国籍的欧盟公民数量创下历史新高,增长23%,达到4.8万人左右,并且仍有逾75万名欧盟公民表示将在英国脱欧后申请继续留在英国。

除了人口数量增加带来的红利,英国,尤其是首都伦敦,因为城市宜居,就业环境良好,教育资源丰富,对高端人才也极具吸引力,而高端人才的聚集也吸引了大批企业入驻,不断促进当地的经济发展,这势必会推动房价上涨。

四、法律健全,产权放心

英国房地产备受投资人追捧的另一个重要原因就是拥有极高的安全性,这与它完备的司法体系密不可开。

英国的司法体系在历经了几百年的修订和完善后,对于私人财产的保护力度很大。

由于法律的完善,英国房产的产权可以说绝对放心。英国的别墅大多数是永久产权,此后新建的别墅将全部是永久产权,而公寓一般是租赁产权。英国租赁产权年限都很长,很多项目的产权都是999年。

向来主张稳中求进,偏好长期投资的香港首富李嘉诚也极为青睐英国房地产市场。李嘉诚曾表示,英国经济环境稳定,法律和秩序也非常好,他对在英国的投资有充分的信心。

自1990年开始,李嘉诚通过一系列收购,不断加大对英国的投资,现已成为英国基础设施资产的最大所有人之一。据相关数据,李家目前控制着英国约1/4的电力分销市场、近三成的天然气供应市场、近7%的供水市场。有媒体甚至戏称“李嘉诚买下了半个英国”。

除了英国常客李嘉诚外,光是今年一季度,中国企业就对英进行了7笔大型收购,其中有3笔在地产行业。

2019年3月初,李锦记健康产品集团斥资4,550万英镑,买下了位于伦敦金融城的三栋大楼。这已不是李锦记在英首次出手,2017年李锦记就以12.82亿英镑购入位于伦敦芬乔奇街20号的地标商厦的全部股权,该楼是金融城三大地标之一,被称为“对讲机大楼”。

3月11日,“香港商铺之王”黎永滔斥资1,225万英镑收购了位于伦敦梅菲尔 ( Mayfair ) 的商铺和住宅大楼46-58 Maddox Street,去年,这位富豪就已经在英国收购两笔,总投资额近2亿英镑。

3月30日,香港陈氏家族再次出手扩大自己的投资版图,斥资9,000万英镑,“抄底”了标价为9,700万英镑,位于伦敦金融城的地标级写字楼Monument Place。

五、收益稳定、回报率高

除了上述因素外,英国房产真正吸引投资人的主要原因还是稳定的收益和较高的投资回报率。

根据Zoopla今年3月的数据显示,英国部分地区购房出租(Buy-To-Let)的投资回报率甚至超过了8%。

伦敦绝大部分地区的租金回报率更是在4%以上。例如巴金(Barking)和达格纳姆( Dagenham)的最高收益率平均为5.3%,纽汉(Newham)和雷德布里奇( Redbridge)紧随其后,分别为4.7%和4.6%。

如下图所示:伦敦各地区3月份租金收益率较高的地区名单

曼彻斯特(Manchester),被称为“全国最具活力和最令人兴奋的居住地之”,该地市中心的房屋价格在过去几年里呈爆炸式增长,投资回报率也很高,尤其是在曼彻斯特大学附近,因租住的学生很多,HMO类型的房产甚至可以达到12%以上。

英国制造业中心伯明翰拥有110万人口,是32,000多家企业的总部所在地,是就业者的热门之选,因为经济发达,人口众多,这座城市2018年的房价上涨速度超过了英国其他地区,一些项目的出租回报率能达到10%以上。

房产圈的结尾提示:

长期来看,英国地产是值得投资的,主要有以下几方面原因:英国国际地位高,经济实力雄厚;人口持续流入,房产供不应求;政策相对完善,投资市场稳定;外加英国拥有一定的文化教育及就业优势,脱欧对房产市场的影响一定是短暂和有限的,英国房产市场更多的依赖自身条件。作为海外投资者,如果能够充分了解市场,合理利用市场的过渡调整期,这也不失为一个资产增值的好机会。

(来源:英伦房产圈)

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