英房博智:买房应该给多少印花税?

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前两期本专栏叙述了有关房产利得税的最新政策变化以及房产利得税的计算方法和合法减免房产利得税的一些常用方法。应读者朋友的要求,这次我们来普及一下房产印花税的一些常识。什么是房产印花税?房产印花税是政府对购买价格超过设定金额的土地或房产的人进行一次性征收的税额。

缴纳税率的多少取决于房产的价格。这里提及的印花税只限于在英格兰和北爱尔兰境内住宅房产交易的印花税。(苏格兰和威尔士境内房产和土地交易的印花税有所不同,在此不另作说明)。近几年房产印花税的政策有较大的变化,自2016年4月起所有购买的投资房产(Buy to Let)都必须缴交在原来的基础上额外的3%印花税。接着又推出了针对第一次购买自住房的新政策, 即是从2017年11月22日起凡是购买30万英镑以下的房子,不需要缴交任何印花稅。

由于房产印花税的计算方法并不那么容易理解,笔者按购房者购买时的不同身份归纳为以下三种情况:

  1. 购买者第一次购买住宅房产

第一次购房的有两种情况:购房自住,或者购房出租。购房自住的只要是在50万英镑以下的房子就可以享受印花税的优惠, £300,000以下的房产没有印花税,房产价格超出£300,000的,£300,001到£50,000的部分只需要交5%的印花税。£500,001以上的部分就和那些不是第一次购房的购买者的印花税一样。特别提示的是如果是多于一人联名购买,那么所有购房者都必须是第一次购房才能享受这个印花税的优惠。如果购房不是用来自住,或者要买的这一套房产并不是唯一的自住房产,都不能享受首次购房印花税的优惠。如果购买属于有限产权的全新房产,印花税还需计算地租(Ground Rent)部分,计算方式请参考下文。

  1. 房产用于自住但购买者不是第一次购买

一般房产产权有两种:永久产权(Freehold)和有限年期产权(leasehold)。购买永久产权房产的印花税为:£125,000以下的房产没有印花税;价格超出£125,000的,£125,001到 £250,000部分为2%;£250,001 到 £925,000 部分为5%; £925,001 到 £1,500,000 部分为10%; £1,500,000 部分以上为12%。

如果购买的是新建的有限年期产权房产,那么在计算印花税时,除了要缴交上述购买房产价格部分的印花税,还需支付租金部分的印花税(这里的租金是指有限产权拥有者(Leaseholder)给地皮拥有者(Freeholder)交缴的租金,也叫地租- Ground Rent)。地租部分是按整个年期的地租总和计算,例如房产的年期为125年,每年地租£350,那么总地租为£43,750。如果总地租少于£125,000没有印花税;超过£125,000部分印花税为1%。

值得注意的是当购买者购买第二套房产自住时,如果第一套房产仍在手中,则必须支付额外3%的印花稅,如果购买者在36个月内售出掉第一套房产,就可以获得退换额外支付的3%的款项。

  1. 购置用于非自住的第二套住宅房产

购置第二套价值在£40,000以上的住宅房产(包含与他人联名购买的情况), 如果符合以下任何条件, 不管作为租赁或自住用途,都需要在上述印花税的基础上额外缴纳3%印花税。1. 在世界任何地方拥有另一套价值在£40,000以上住宅房产;2. 尚未出售或放弃第一套自住房产;3. 所购买的房产或地产上面没有别的人拥有超过21年的产权。例如购买建有一栋大楼下的地皮产权就不用多交3%的印花稅,因为按照第三个原则,这栋大楼的产权拥有者一般都拥有超过21年的有限年期产权。

购置作为商业或其他用途的非住宅物业

非住宅物业包括:商业地产,例如商店、办公室、农业用地、森林、任何其他不用作居住的土地或物业,还有一次购买6个或以上住宅物业的单笔交易。另外“混合用途”物业交易也属于这一范畴。“混合用途”物业是指同时具有住宅和非住宅元素的房产和物业,例如带有住宅公寓的商店,医生诊所或办公室的房产。

同样这一类房地产的产权有两种:永久产权(Freehold)和有限年期(leasehold)。永久产权的印花税为:£150,000以下(包括£150,000)没有印花税, £150,001起到£250,000部分征收2%印花税;£250,000以上部分征收5%印花税。例如:£325,000房产的印花稅为:£150,000部分为£0,  £150,001-£250,000部分为£2,000, £250,000以上的£75,000部分为£3,750,因此这套房产的印花稅一共缴纳£5,750。

与上述有限年期物业的印花稅的计算一样,除了需要计算买物业价格部分的印花税(按永久产权印花税方法计算)再加上地租部分的印花税。地租部分(整个年期的地租总和)的印花税为:£150,000部分为£0,£150,000到 £5,000,000部分为1%,£5,000,000以上部分为2%。如果购买者是从有限产权拥有者手中购买的物业,那么就不用缴纳地租部分的印花税。

及时递交印花税表格

购买房产之后,即使不需要缴交任何印花税也必须填写并递交印花税表格,除非属于以下两种情况就不需要递交印花税表格,因为不会有任何印花税费用的:1. 购买7年或以上有限产权的房产,房产价值少于£40,000英镑并且每年地租少于1,000英镑;2.产权年期少于7年的房产。

印花税的计算常常不那么简单直接, 本文由于篇幅有限不能详述所有的计算规则,敬请谅解。需要精确计算印花税可以登录英国政府网站(www.gov.uk), 使用该网站提供的免费印花税计算工具或者咨询会计和相关专业人士。

(来源:英中时报)

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