英房智博:租客要求退出租约怎么办?

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房东如何处理租客合同不到期要搬走的问题。在英国私人房产的长期租约都是按照1988年房屋法(Housing Act 1988)制订的,并受到这一法律的制约。房客的签订租约后,一般的租约期固定在六个月或一年,不能随时更改,租客就不能随时想搬就搬。

然而,常常租客是因为有特殊原因迫不得已需要退出合同,例如:工作调动,夫妻感情破裂,在英国的签证出现问题等等。作为房东这是一件很辣手的问题,房东应该怎么办呢?首先房东完全有理由不同意租客退出租约。因为六个月或一年的固定租约是不能更改的。合同就是合同,合同有法律的约束力。租客也唯有继续缴交租金直到租约到期。

另一种方案就是房东同意租客退出合同,但是需要支付寻找新租客的费用作为毁约费。可是2019年6月出台的禁收租客费用条例却允许收取旧租客因寻找新租客的所有费用,包括中介费、背景核查费、广告费用等。这听起来有点矛盾,一方面说不能收取租客的任何行政费用,另一方面却允许收取租客的违约费,只能理解为这是条例里面的特例了。

再一种方案就是同意替换要求搬走的租客,假设这种情况租赁合同是由有多于两个来自不同家庭的一组租客签订的。虽然寻找新租客的费用会由旧租客支付,房东要选择这种方案表面看起来没有什么损失,可是细看整个更换租客的流程却是比较复杂的还存在一定的风险。让我们来分析一下这种情况存在的风险:找到替换旧租客的新租客后,就需要安排入住手续。新房客入住时候的房屋状况并不一定和旧房客入住时的一样,如果有损坏,新旧房客可能会互相推卸责任。正确的做法是再做一次入住的物品清单报告,理清责任。由于新旧租客并一定认识,如果新租客和其他旧租客合不来的话,会有很多矛盾,他们就不会愿意共同承担合同上所有的义务。另外,做背景调查的时候也会有问题,收入调查方面往往需要计算共同的收入,按个人计算的话有可能就不达标了。要是涉及有担保人的话问题就更复杂了。因此,房东需要权衡所有的利弊再作出比较合适的决定。

(来源:英中时报)

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