房市利好近尾声 法国银行将收紧贷款

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2019年是旧房市场创纪录的一年:根据公证人的记录,该年度成交了105.9万笔房产交易,比前一年度增加了10万笔,增长幅度高达10.4%。根据房产中介21世纪902处门店在1月6日公布的统计数字,2019年法国公寓房每平米价格上升了3.1%,独立房上升1%;公证人提供的数据略有区别,公寓房每平米价格上升了4%,独立房上升2.5%。

房价继续上涨

数据体现了房产价格上涨并未影响购房者的决定,因为2019年度法国贷款购房者的平均利率仅1.22%;相比之下,2018年是1.44%。法国贷款利率连续18个月低于通货膨胀率,从2019年初以来保持稳定。在此前提下,巴黎、波尔多、里昂、南特和雷恩等大中城市房产价格上涨。

巴黎出现投资多于居住的趋势

巴黎每平米房产均价超过了1万欧元,在2019年10月达到10170欧元,公证人预测今年2月份将达到10380欧元。在一年的时间里,巴黎房产均价增长了6.6%,导致的是交易量减少9%,仅成交34000处。

巴黎购房者中,48%是高管,普通雇员和工人仅占5%。同时巴黎购房呈现出投资多于自用的趋势,2019年买房用于投资者占总成交量的31%,对比前一年22%。这些投资人很多是穷人,雇员、工人,他们往往是花10万欧元之内的价格购买小面积,为自己退休做准备。约1/4的巴黎购房者是小投资人。

巴黎豪华房产供不应求

另一方面,巴黎豪华房地产继续供不应求的局面。仅3000处房产成交价在100万欧元以上,其中500处200万欧元以上——导致此现象的原因是巴黎高档房产的结构性短缺,市府提倡保留古旧建筑,拆建计划几乎没有。因此,奥斯曼公寓很容易卖到每平米12000到14000欧元,价格比前一年上涨了7%。外国人是巴黎高档房产的重要买家,英国脱欧更给了一把助推力。

巴黎近郊的三个地区与首都状况越来越像,2019年房产均价增涨了9%,交易量下降了5%。据房产中介机构介绍,越来越多的中高层管理人员选择在近郊买房,包括北部治安欠佳的塞纳-圣德尼地区。距小巴黎略远的郊区在2019年房产交易量走高,同时价格降低了3-4%。

几大城市房价排名上升

经过近几年的疯狂增涨后,波尔多终于平息下来,每平方米的价格在2019年仅上涨了1.5%,达到4320欧元,但这座城市房产高价的地位一直保持不变, 在2009年至2019年之间,是法国第2至第5贵城市,仅次于巴黎。 里昂每平方米4320欧元,一年内增长10.3%。南特以每平方米3150欧元的价格从第9位升至第5位,雷恩房价增长7.6%,从第13位升至第7位,达到2750欧元。

经过长时间的低迷,斯特拉斯堡房市复苏,每平方米的价格上涨了2%,至2680欧元,这使它的房价在全国的排名从第12位上升到第9位。 图卢兹的平米均价比去年同期上升了5.7%,排名攀升至第8位。

房价上升排名下降

也有的城市房价上涨,但排名下降。 例如在尼斯,该平方米在2019年再次上涨3.8%,达到3820欧元,但蔚蓝海岸的首都在全国排名中从排名第二跌到第四。蒙彼利埃(+ 1.5%)从第7位降至第10位,马赛(+ 0.7%)从第6位降至第11位,格勒诺布尔(+ 2.4%)从第8位降至第12位,土伦(+ 1.4%)从11降到第13位。

房市将放缓

预计2020年房市有放缓趋势,原因有二:一方面,买房者期望价格与实际成交价间的差距在2019年增大到6.2%,2018年是5.3%;另一方面,巴黎和近郊房产销售放缓。

贷款要收紧

根据金融稳定高级理事会(HCSF)的要求,银行可能会在发放贷款时变得更加谨慎,HCSF在2019年12月12日的警报中将警告级别提高了一个等级,要求贷款机构从2020年下半年开始遵守两项审慎规则:贷款超过其收入33%者、或超过25年的期限者不予发放贷款。

HCSF指出,目前在实际操作中,27%的贷款人借贷率超过了收入的35%,5%还款期限超过25年。因为担心太过严格会大量减少贷款,HCSF允许银行未来签署的贷款合中有15%合同可以超过35%收入标准和25年贷款期这两个限制,但前提是贷款额不能超过贷款人7年收入的总和,而且必须是购买主要住宅。贷款中介Vousfinancer.com发言人Sandrine Allonier称,事实上,2019年10月起,那些已经实现了贷款预定额的银行已经开始收紧贷款,尤其拒绝给年收入低于4万欧元的家庭提供购房贷款,拒绝给交不起首付的人贷款。她认为,这样的政策会减少贷款合同。

HCSF的另一个关注点是银行的利润率和利率。显然,现在的利率太低了,特别是存在着重新谈判信贷的可能。所有这些预示着利率和房产市场在未来一段时间将趋于稳定。

链接:11城居民房产购买力上升 巴黎人继续蜗居

尽管2019年房价仍在上涨,具有同样贷款能力的购房者有可能比前一年购买更大的房屋。

2019年是旧房交易创纪录的一年,总共成交了近110万个房产交易。贷款中介机构Meilleurtaux分析,在调查的20个城市中有11个城市购房者的购买力上升了。相比之下,一年前只有 3个城市(圣埃蒂安Saint-Étienne、勒芒Le Mans 和土伦Toulon)购房者的购买力上升。具体说来,房产购买力上升城市是指购房者在同样的贷款能力(借贷220637欧元,借贷期20年,不加保险贷的款利率为0.85%,也就是每月还房贷1000欧元)下,2019年可以购买更大的房子。

受调查城市中3个城市购买力增加幅度最大,尼姆(Nîmes)可以多买9平米,兰斯(Reims)多买5平米,昂热(Angers)多买3平米。这3个城市的购房者在2018年购买力曾经下降,分别少买3平米、3平米和10平米。这样算来,尼姆的购房者在2018年只能买100平米的房子,2019年可买109平米。

房屋购买力上涨的主要原因是贷款利率大幅下降,抵消了房价上涨。在这11个上涨的城市中包括波尔多,波尔多的房价这一年没有大涨,从从前法国房价最贵的外省城市变成了第二贵,现在第一贵的是里昂。

当然并非所有城市都如此幸运,图卢兹(Toulouse,减少5平米)、雷恩(Rennes,减少4平米)和勒芒(Le Mans减少3平米)是2019年房产购买力下降最多的城市。法国房价最贵的城市里昂和巴黎在2019年分别损失2平米和1平米的购买力。尤其值得一提的是首都巴黎,在每平米均价突破1万欧元的大关的前提下,在巴黎贷款购房的人平均只能买到20平米的小公寓;对比之下,中小城市圣埃蒂安可以购买159平米、勒芒123平米,外省重镇马赛、波尔多和里昂则分别是70、47和43平米。

(来源: 欧洲时报)

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