大选后消费者信心增强,商业地产投资额或回升

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编译:梁馨尹

英国12月大选结束后政府较为稳定,政治不确定性有所好转,2019年底一些投资项目得以尘埃落定。大环境的变化并未对投资总额产生太大影响,2019年底商业地产投资总额为484亿英镑,与2018年时相比减少了23%。

部分投资者还在观望新政治环境将如何影响消费者信心,近期Savills(第一太平戴维斯)表示高端地产收益率尚无变化,仍为4.94%。鉴于部分零售地产和写字楼正处于向外压力之下,收益率突破5%似乎只是时间问题,自2014年5月之后,英国商业地产收益率就从未达到过这一水平。

海外投资者在市场内依旧占据优势,实际占有的市场份额从2018年的44%,到现在增加至49%。但2019年伦敦的投资来源地区有些许改变,远东地区投资者的投资资金减少56%至49.3亿英镑,而北美投资者的投资资金则增加了96%至84.2亿英镑。

我们完全有理由相信2020年英国商业地产投资额将会回升,此前零售地产价格已经跌至最低,投资者希望依靠强势上升的伦敦写字楼市场盈利。在2020年的前几周可以明显看到写字楼价格上涨。

商业资产行情相对较好

Savills近期发布的《综合市场前景报告》(Cross Sector Outlook)验证了英国房地产市场的大趋势,并对未来行情进行了预测。自脱欧公投后,再加上一系列的行业结构性变化,传统投资合理性受到了严峻考验。

在这一时期,全英房价增长速度大幅减缓,原本在2015年时达到顶峰的农业用地价格缩减2%,商业投资者在产业和个人资产的投资方面有了更多选择。展望未来五年,政治和经济状况会逐渐稳固,将有力支持各类房地产投资回报率的增长。但回报的幅度取决于投资者自身处于房地产发展周期的哪一环节,在不同领域也不同的结构性变化。

在住宅方面,买房出租(buy-to-let)和建房出租(build to rent)的回报率都比较可观,在当前周期内增值前景也较好。商业地产领域则正在经历结构性变革,高街的投资比重将持续下降。但部分投资了物流和零售的投资者也不宜不分青红皂白全盘否定。于此同时,虽然联合办公模式遭遇阵痛,但尤其是伦敦等地区高质量的写字楼的短缺问题依旧突出,因此写字楼租金上涨前景值得看好。

从产业结构的角度看,未来五年农业产业会面临重大调整,尽管有迹象表明政策会循序渐进地实施,而不是突然大改。在持续性的政策支持、供应短缺的商业茂业环境下,至少在中期内农业用地价格会有所提升。另外,其他类型土地的竞也会推高价格。

英国国家统计局(Office of National Statistics)的最新数据显示,虽然英国的网络零售水平持续上升,但近几年涨势有所减缓。在近10年里,最初网络零售年增长将近20%不过是稀松平常,但从2018年起,网络零售年增长降至10%以下。在这一阶段物流市场没有太大波动,传统零售商的供应链仍具有一定竞争力。

此外,2016年下半年脱欧公投给零售市场带来了最直接的影响,网络零售增长率达到了有史以来最高点。由此可见,当消费者信心低迷时,人们更倾向于网络购物,因为网络零售价格比高街更低廉。因此。当英国经济预测指出某一时期消费者信心降低,那么届时物流行业将是极大的受益方。

(来源:英中时报)

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