谁说低收入者不可以买房?在法国购福利房攻略

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2018年,法国共有10800套社会保障性住房以低价卖出。2020年购房规则变得更加灵活,购买者可享受更多保障。

谁说低收入人群不可以买房?据《巴黎人报》报道,如果房东希望将其名下房产卖掉,那么租客可以用优惠价格将其购入。2018年,共有10800套福利房(HLM)被出售给个人,在450万法国福利房中仅占0.25%。这个数字离法国政府每年出售4万套福利房的计划还差得远,2019年12月17号起,新的购房规则变得比以往更灵活。

什么样的福利房才能买?

首先,房东,也就是各个福利房管理机构要有出售的意愿。不是所有机构都愿意放弃他们的房产:巴黎人居(Paris Habitat)直接对政府说“不”;法国邮政(La Poste)旗下的福利房管理机构及另一个机构Toi et moi则表示,暂时还未完全准备好。另一方面,“在福利房不充足的情况下,市镇政府有权否决出售”,社会住房管理联盟经济研究主任多米尼克·胡伦斯(Dominique Hoorens)表示。

另外,如果出售的福利房楼龄超过15年,管理机构有权自行规定购买条件。比如,福利房管理机构3F规定,出售房屋不得位于城市优先区域,房屋耗能不得过高,不得出售需要大量修缮工程的房屋,购买者需要有足够资金还贷以及支付其他相关费用(业主管理费、公寓养护费、住房税等)。还有一点就是,房屋必须作为购房者的主要住宅。

谁可以购买?

原则上,所有人都能购买福利房。不过购房要按照以下顺序:当住房机构有意愿将房屋出售时,将优先通知住在房内的租户,如果租户没有意愿购买,机构将建议租户搬出(机构无权强迫租户搬出)。一旦房屋被空出来,机构可向同一大区的其他福利房租户出售该房屋。如果按照以上流程没找到购买者,机构可以将房屋出售给非福利房租户,不过购买房屋的个人收入需要超过规定标准。

“我们售出的房屋中,30%都出售给了在住租客;总的来说,85%的售出房屋购得者都是福利房租户,其余购得者也至少达到了规定的收入标准。”福利房管理机构3F房屋出售部主管罗曼·斯特恩说道,他经手了差不多10%的福利房出售。

如何定价?

从2020年1月1日起,福利房管理机构可自行定价。一般来说,房屋定价低于市场价的20%至30%。出售房屋所获资金可用于建设新的福利房。“售出一套福利房所获得的资金可用于建设三套新住宅。”3F的工作人员说道。

另一家管理机构的工作人员认为,“这能加快因政府补贴变少而减慢企业的资金周转。”不过为了避免投机性交易,政府规定,如果房屋购得者希望出售房屋,必须补齐购买时的价格与市场价格的差价。而且如果需要出租所购房屋,房租不得超过福利房管理机构规定的价格。

房款没付清,遇到资金困难怎么办?

当房屋购得者发生比如失业、离婚、工作调动、家庭成员离世等意外导致还款中断时,若购房不满10年,可向福利房管理机构申请让其回购房屋。罗曼·斯特恩指出,“我建议福利房购买者在申请贷款时提到这一点,这有助于他们获得更好的贷款利率。”

但要注意,福利房管理机构回购房屋时,定价不一定等同于最初卖出价格。相关条例规定,定价不得低于最初卖出价格的80%。而且,回购完成后,管理机构没有义务将房屋再次出租给购得者。

要交业主管理费怎么办?

2020年1月起,福利房购得者可延期缴纳业主管理费(charges de copropriété*),需在购买合同中添加相关条款。这属于一个过渡期,过渡期内购得者暂不需要缴纳业主管理费,以减轻新业主的经济压力。一位业内人士认为,“这完全没有意义,只不过是把问题延后解决而已。”

业主管理费为大楼所有业主需共同支付的日常开销。共分为两大类:一类与物业管理和公共区域保养相关;另一类与公共服务、公共设备的使用相关。每位业主支付的管理费根据费用性质而有不同。

28岁的纱丽玛塔(Salimata)是服装店售货员,每月工资勉强超过最低工资标准(SMIC)。她的丈夫在一家大型商场做安保人员,收入和她差不多,他们有一个两岁的女儿。受益于社会住房转让计划,她成功在巴黎大区塞纳-圣但尼省(Seine-Saint-Denis)的维勒班特(Villepinte)以18.7万欧元购得一套68.2平方米的带露台公寓,低于市场价10%。

这所公寓不但低于20.6万欧元的市场价,在决定购买前,纱丽玛塔一家还可以用租户身份提前五年预先住进公寓。如果他们因邻里不和或家庭情况有变等原因最终决定取消购买,福利房管理机构将为他们提供新住房。纱丽玛塔说,“我一开始以为是骗人的,因为这简直好得让人难以置信。”

和纱丽玛塔一样受益于此项计划购得福利房的共有30户低收入家庭。“每月因为交房租快入不敷出,我们以为这辈子都不可能买上一套房。”纱丽玛塔说道。对于大楼公共设施的保养,纱丽玛塔也非常满意,“当大家知道可能要为大楼公共设施掏钱时,他们也就更用心去爱护这些设施。”

维勒班特是一个比较有投资潜力的地区,有不少在建新公寓,虽然处于巴黎近郊,但距离快铁(RER)B线的戴高乐机场站不远,乘快铁30分钟就能到达巴黎市中心。不过防投机政策规定,五年内,如果房子升值,纱丽玛塔若卖出房子,需要补齐与市场差价的10%。

(来源: 旅法华人战报)

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