英国医疗保健地产投资翻倍

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编译:梁馨尹

通常我们都将人口老龄化视为医疗保健行业发展的驱动力。但和医疗保健服务需求飙升同样显著的问题是,婴儿潮一代退休后养老金负债的增长。

传统房地产资产可以提供较好的长期年金收益,但随着对长期收入需求的不断上升,业主投资行为的改变导致零售地产和写字楼租期不断缩短。医疗保健地产则还能持续提供长期租约,租金符合通货膨胀率,对养老投资非常有吸引力,这也是吸引不动产投资信托公司(REIT)以及专业医疗保健地产投资信托公司涌现的主要原因。

这些因素使得近年来大批投资者对医疗保健地产的需求增加,包括投机私人股本基金和避险养老金供应商。

过去一年里,英国医疗保健地产市场投资额逐渐增加,甚至更为国际化。纵观2019年,来自美国、欧洲、中东和亚洲的资本都在和英国本土资本争夺投资机会。

独立医院投资创新高

2019年英国医疗保健地产市场的投资额超过了30亿英镑,相比2018年15亿英镑的总投资额翻了一倍。这主要是由于英国本土机构和REIT受长期租赁和租金指数上涨的吸引对该市场持续投资,以及部分海外投资者参与的“巨额交易”。

美国REIT与2019年回归竞争,此前2018年市场内并没有美国REIT的身影,而2015到2018年的投资额还不到3亿英镑。在2019年的4笔独立交易中,美国REIT斥资超过19.5亿英镑,绝大部分用于投资独立私人医院。相比之下,在2015至2019这5年间,英国机构投资者和REIT在超过70项独立交易中的总投资额仅为15亿英镑。

养老院投资减半

与强势增长的私人独立医院相比,针对养老院市场的投资几乎减半,2018年养老院投资额为12亿英镑,到2019年缩减为6.15亿英镑。受英国REIT收购较小地块热潮的影响,交易量每年减少25%。英国本土REIT的平均交易规模仅为1100万英镑。2019年,英国养老院共有床位3600张,参与交易的养老院为59家。其中有76%是新建项目,而不是原有的房产库存,参考2017年时该比例为54%。

2019年养老机构的平均收益持续下降,其中机构投资者的平均收益率最低,为4.1%,而行业整体平均收益率为6.5%。近年来收益率范围也有所缩小,2019年最低收益率为3.4%,最高收益率为7.7%,对比2017年时最低收益率为4.0%,最高收益率为12.0%。

私人股本卖家倾向于支付最高收益,由此反映出在可能扭转局面的机会下,风险和回报都更大。

初级护理收益率略微走低

初级护理市场的热度持续攀升,2019年相关交易有28项,2017年有24项,2018年有33项。在过去3年里,针对初级护理设施的投资超过了7.5亿英镑,平均交易规模略大于1000万英镑。但该行业平均收益率持续走低,2017年时为5.2%,2018年为4.7%,2019年为4.6%

(来源:英中时报)

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