英国永久性产权和租赁性产权之大不同

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中国投资者刚开始了解英国房地产市场时,大多发出了这样的感叹:英国的购房流程似乎过于严谨复杂,还要求买卖双方委托专业律师进行交易。
在整个交易过程中,买家和卖家都不需要见面和联系,全权由双方律师沟通和走流程。其次,相比于中国住宅统一的70产权,英国住宅的产权差别很大。各种不同的住宅类别也令人迷惑。
为了让读者更清楚了解英国住宅市场,本文将从法律角度分析英国市场上的两种产权类别:永久性产权(Freehold)和租赁性产权(Leasehold)。

宏观交易数据

先从宏观交易数据观察英国房地产市场租赁性产权(Leasehold)和永久性产权(Freehold)的占有率。
从图1可以看出,租赁性产权(Leasehold)的房产交易在近14年时间中一直维持在20%市场份额左右。
 
如果把范围缩小至所有新房交易,租赁性产权(Leasehold)的交易量在金融危机后的2009年达到59%的峰值,并回落到2018年的35%。由于绝大多数的公寓楼盘是以租赁性产权(Leasehold)的形式交易,所以如果把范围进一步缩小至伦敦,Leasehold 在2018年的交易占比达到57%。
图1. 1995年至2018年私人住宅中Leasehold的交易占比;
据及图片来源: “Leasehold and commonhold reform”, House of Common Library, 2019年12月31日。

如何区别租赁性产权和永久性产权?

很多人简单地把中国人俗称的“别墅”(house)归类为永久性产权(Freehold), 公寓(Flat)归为租赁性产权(Leasehold),这样的区分并不完全正确,因为有的别墅也是租赁性产权(Leasehold) .

我们先从定义来分析两者的区别。永久性产权(Freehold)指的是永久土地产权,其业主(“Freeholder”)拥有这块土地及土地上的房产,产权没有时间限制,可以世代传承;租赁性产权(Leasehold)是有时间限制的住宅租借产权,其业主(“Leaseholder”)根据租约(Lease)向永久产权人租赁住宅所有权,一般有125年、250年到999年不等。

接下来我们从几个方面来分析永久性产权(Freehold)和租赁性产权(Leasehold)的不同点:
 
·   住宅类型
 
永久性产权(Freehold):
该类型的住宅均为俗称的“别墅”。
 
租赁性产权(Leasehold):
大部分该类型的房屋是公寓楼,也有少数是俗称的“别墅”。
·   住宅年限
永久性产权(Freehold):
对土地及房屋有永久产权,没有时间限制。
租赁性产权(Leasehold):
租赁产权所有人(Leaseholder)跟永久产权人(Freeholder)签订一份租约(Lease),租约规定双方享有的权利和需要履行的义务。
租赁时间以租约为准,一般从125年、250年到999年不等。在租约结束前,租赁产权人(Leaseholder)可以向永久产权人(Freeholder)申请延长租约(Lease Extension),如果没有申请延期,则到期时永久产权人(Freeholder)从法理上有权利收回所有土地上方的住宅。
·   住宅修缮
 
永久性产权(Freehold):
根据住宅情况自主选择时间进行修缮。
 
租赁性产权(Leasehold):
住宅外墙和结构的维修是通过缴纳物业费(Service Charge)的形式由永久产权人的物业管理团队负责。常规的租约会要求租赁产权人(Leaseholder)每5至7年对住宅内部进行一次粉刷或进行墙纸的更新。
·   住宅保险(Building Insurance)
永久性产权(Freehold):
永久产权人(Freeholder)需要自己购买土地以及房屋保险(包括室内保险)。房屋若遭受损害,比如水灾、地震和火灾,则需要自己通过保险索赔或自费进行维修。
 
租赁性产权(Leasehold):
租赁产权人(Leaseholder)不需要单独购买此保险,楼盘的永久产权人(Freeholder)需为楼盘以及土地进行全额投保。保险费用每年以物业管理费的形式(Service Charge)均摊到楼盘中的每位租赁产权人(Leaseholder)身上。
若楼盘任何部分遭受承保范围内的损害,永久产权人(Freeholder)应将由此获得的保险赔偿金全额用于修缮该部分以恢复租约(Lease)中规定的状态。一般情况下,自住的租赁产权人(leaseholder)还会购买室内保险从而对公寓的家具及贵重物品进行投保。
·   住宅改造
永久性产权(Freehold):
永久产权人(Freeholder)拥有自主改造住宅的极大权利,只需要向当地政府申请相关的规划许可,并确保改造不违反法律要求,就可以对房屋进行改造。
 
租赁性产权(Leasehold):
租赁产权人(leaseholder)则不得对房屋进行任何结构上或外观上的改动。具体改造权利受租约中的规定约束。若希望对住宅进行任何非结构性的改动,则需要提前向永久产权人(Freeholder)申请并需获得书面的同意书。
·   日常费用
 
在房产交易结束后,无论是永久性产权(Freehold)还是租赁性产权(Leasehold),每年都会产生一些特定的开支。下表列举了一些费用明细对比。
 

*需要注意的是,个别Freehold楼盘位于小区内,由于业主享受到开发商提供的公共服务,例公共花园和礼宾服务等,所以也需要交纳一定的物业费。

总结

永久性产权(Freehold)和租赁性产权(Leasehold)并不存在孰优孰劣。两种不同属性的产权分别服务不同的群体。
购房者首先应该充分了解两者的差别及局限性,然后基于自身需求进行选择。
永久性产权(Freehold)的住宅就像是乐高积木一样,可以让购房者充分发挥他们的DIY天赋,灵活地按照个人喜好设计出一个温馨的家。
租赁性产权(Leasehold)的住宅更适合那些在大都市工作和生活的人:没有太多时间打理自己的房间,希望在有限的时间里能够充分地享受到各种服务。
· The end ·

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