疫情之下,购买英国房产想延期付款或终止合同怎么办?

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前言

新冠肺炎疫情在英国和全球范围流行已有数月。为了控制疫情,英国政府出台 “居家隔离”等社交隔离政策。这些政策使得商店关门、项目停工、人民禁足,经济活动几乎处于停滞状态。

随着英国政府近日来逐步解封并开放房地产市场,海外投资者对英国房地产市场的信心也开始恢复。但是在疫情影响下,房地产投资者们确实在交易过程遇到了一些未曾出现过的问题。为此,中伦律师事务所伦敦分所针对投资者关心的一些问题进行解答,在这个特殊时期,希望对现在正在交易的买方或是还在观望的投资者有所帮助。

疫情下英国政府对房产交易的指导精神

英国自古以来崇尚契约自由精神。契约 (即合同)一旦约定,就对契约双方产生法律效力。买卖双方必须在合同规定的条款下履行其责任和义务,以确保双方各自的权利得到切实保障。除非特殊情形,国家很少对合同进行干预。
在本次新冠疫情全球大流行的这种极端情况下,英国政府于今年3月26日在其官网发布了疫情爆发下房产交易的指导性文件「1」,其核心指导精神是“在确保居家隔离政策不变的前提下,如果出现无法准时交房等情况,参加房产交易的各方应尽可能地友好协商,达成新的共识。”

疫情下房地产交易的问答

问题1:延期付款

问题:新冠疫情使得部分买方的财务状况发生变化,无法在合同规定的时间内付清尾款,这会带来什么影响?是否可以延期付款?
问题解读:
除了少数现房购房合同的合同交换日期和交房日期是同一天,包括所有期房合同在内的大多数购房合同都规定在交换合同后的某一具体时间内买方需付清尾款,完成交房。如果没有准时付款,卖方可以根据合同条款:
1.     要求买方支付欠款以及欠款期间内的利息;
2.     撤销合同并没收买方已经支付的全部款项,如果卖方受到的经济损失大于所没收的款项, 卖方还可要求买方赔偿损失部分。
应对措施:
当买方意识到自己的财务状况受到疫情影响后,应该第一时间和自己的律师取得联系并告知:
1.     财务状况受到的具体影响;
2.     预估的延后交房日期。
买方律师收到这些信息后,会和卖方律师协商沟通延后交房事宜。中伦律师事务所伦敦分所从2月初就陆陆续续收到了买方延期交房的诉求,成功地帮助一些买方进行了延期处理。
值得注意地是, 买方一定要尽早和律师进行充分的沟通,不要在最后时刻才临时抱佛脚。同时要提出一个可以付款完成交易的最晚日期以便在最大程度上争取达成延期交房协议。
问题2:贷款要约书延期

问题:由于停工导致项目延期,无法按照约定的计划交房,买方申请下来的贷款要约书即将到期该如何处理?同时,如果因疫情导致项目进度严重被影响,出现项目无限期延期的情况,买方如何在最大程度上保障自身利益?
问题解答:
买方成功申请到贷款后,银行授予买方的贷款要约书(mortgage offer)中存在一个有效期,一般是3到6个月。例如买方在1月收到贷款要约书, 交易到8月份都没有完成,这个贷款就失效了。
应对措施:
英国政府已经和各大银行达成共识,持有贷款要约书的买方可以和相应的银行协商,可以将贷款有效期适当的延后。具体操作可以查看各大银行官网。
另一方面,针对期房的投资者,大多数的期房合同都有一条“最晚交房日期(Long Stop Date)”条款。比如合同上的最晚交房日期是2020年9月1日, 若项目到这天还未竣工,开发商无法交房,则可以通过律师书面要求终止买卖合同并向开发商要求将之前所支付的全部款项退回, 有一些合同甚至是可以要求把这期间所产生的活期最低利息也一并退回。
问题3:终止合同

问题:在这个特殊的历史时期,很多投资者由于个人原因不愿意继续交易并要求单方面终止合同。是否可以以新冠疫情作为“不可抗力”事件”而解除合同?
问题解读:
很多投资者单纯认为放弃首付款意味着交易已经取消。实际上,如果买方单方面放弃交易,不只是其首付款被没收,根据合同,卖方有权利追诉买方毁约行为并要求赔偿。
我们知道在有些国家比如中国,新冠疫情在法律上可能会被认定是“不可抗力事件”。然而英国没有类似的法律规定。新冠疫情是否可以在英国被认定为“不可抗力事件”,需要查看买方与卖方的合同中是否有明确规定。一般来讲期房合同都不会将此视为“不可抗力事件”。因此不能以 “不可抗力” 为由而解除合同。
应对措施:
和之前几个问题的应对举措类似,当买方希望终止交易时,应该第一时间与其律师沟通。买方可以尝试通过自己的律师和卖方的律师协商,提前终止合同。虽然首付款基本上是要不回来,但至少可以让卖方放弃进一步追诉买方的权利。
如果客户不甘心前期的投资资金打水漂,还可以利用英国房产交易的一种特殊手段来达到利益最大化。这种手段就是“转楼花”。一般的期房房产交易合同中都有一条“转让条款”(Assignment Clause),通过转让期房合同,买方将合同卖给下家,由下家接盘来完成交房。
这样既可以做到全身而退,又可以最大程度地收回自己的本金。值得一提的是,买方一定要找”靠谱” 的下家来接盘。因为按照英国的转让合同法则,如果下家不能成功完成交房程序,原来的买方还是有义务完成交房手续的。
问题4:房贷偿还

问题:完成交房手续后,如果因为疫情冲击,企业或个人资金流出现问题,但英国这边的房贷还需要按月还。那该如何处理?
问题解读:
很多利用“buy-to-Let”贷款买房的投资者依靠每月租金偿还月供,交房后尤其是最近交房的投资者如果没找到租客,意味着没有持续的现金流来支付房贷。
应对措施:
目前,英国很多银行都推出了延期还贷(Payment Holiday)的具体政策。您可以联系您的贷款银行,陈述疫情对自身财务状况的影响。
例如,最受海外买方青睐的的汇丰银行[2]允许那些受疫情影响的客户最多将房贷偿还时间延期3个月,并且延期后偿还不会对个人信用(credit score)造成任何影响,也没有额外的利息产生。

结语

崇尚契约自由、以法为本的英国也同样具备人性化的一面,在疫情肆虐的当下,政府给整个房地产市场灵活指导性意见来处理棘手的问题。投资者在合情、合理、合法的情况下,通过其购房中介和律师尽可能的保护其自身利益,将风险降到最低。
随着近日逐步解封政策的推行,房地产市场也会逐步恢复正常。相信以上所述的困境也会逐渐减少。
注:
[1] https://www.gov.uk/guidance/government-advice-on-home-moving-during-the-coronavirus-covid-19-outbreak
[2] https://www.hsbc.co.uk/guides/borrowing/what-is-a-payment-holiday
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中伦律师事务所伦敦办公室(“中伦伦敦“) 设立于 2012 年 5 月,是中国律师事务所在欧洲设立的第一家分所,亦是迄今为止唯一一家于英国法学会注册的可独立运营的未经合并、 未经收购的中国律师事务所。

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