英国房东、租客注意!疫情期间遇到租金纠纷怎么办,政府文件来了​

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本次疫情期间,英国的房东和租客都面临着不小挑战。

在这段不确定时期,租客可能面临收入缩水,交不起租金,想要提前退租(特别是学生租客)等难题。

房东可能面临房贷逾期,收不上租金,无法驱赶不交租金的房客等麻烦。

除此之外,其他问题还包括:租客不按时交房租会怎么样?房东可以恢复驱逐租客的权利了吗?疫情期间,房屋租赁需要注意哪些安全事项呢?

对此,英国政府在2020年6月1日出台了一份 指南—— 《新冠疫情期间:房东与租客指南》,《Coronavirus (COVID-19) Guidance for Landlords and Tenants》,全面回答了这一些列问题。

文件网址如下:

今天,我们将全面解读这份文件。无论是房东还是租客,你想知道的都在这里了。

文章分为两部分:上为租客,下为房东:

一. 关于租客

1. 疫情期间我可以不交房租吗?

答:英国政府在《指南》中明确指出,只要租客仍有能力支付房租,就应继续支付房租,并尽其所能遵守租房合约的其他条款。经济上有困难的租客应尽早与房东联系。

疫情期间,英国政府宣布帮助受疫情影响的企业替员工支付80%的工资(包括个体户),上限每人每月2500英镑,即便到十月,政府还是会补贴60%的工资。

而低收入者和失业人群,则可以申请通用补贴(Universal Credit)和求职者津贴(Jobseeker’s Allowance),这些福利政策是长期有效的。政府认为这些政策已经为租客提供了一定的财政支持。

2. 拖欠了房租怎么办?

答:如果租客的收入受到了疫情影响,需要和房东达成协议,以支付部分房租,或者商定一个时间点,在此之前还清拖欠的房租。

如果租客担心付不起房租,或者房东意识到租客可能有经济困难,双方均可以向Shelter、Citizens Advice和The Money Advice Service等专业机构咨询。部分地方政府会为租户提供支持。如果租客真的遇到财务困难,地方政府可以提供资金支持。中央政府已提供了5亿英镑,用于资助经历财务困难的家庭并将采取行动支持有需要的人。

按照英国住房法,房东可以因租约到期或租客不支付租金而驱逐租客,重新获得房屋的占有权。不过,根据英国政府3月出台的《新冠法案2020》(The Coronavirus Act 2020),在2020年9月30日以前,除非提前三个月通知租客,否则房东无权向法院提起占有权诉讼,所以至少在疫情期间,拖欠了房租的租客还不用担心自己会被房东赶出家门。

3. 疫情期间我失业了,此前我住在雇主为我提供的房子里。现在对方希望我搬出去,我该怎么办?

答:具体职业,具体分析。

如果你的工作地点要求你必须居家办公,或者你的住宿是履行你的职责所必需的,而且你的雇佣合同里明确规定了这一点,那么你就被归为 服务业居住者“service occupier”,而不是租客,这些职业包括寄宿学校的教师、看护人员、护工和酒店员工等。

在这种情况下,你没有租赁权。如果你的雇主想终止和你的雇佣关系(是因为裁员,而不是因为你行为不当)时,他们应该至少提前一周通知你(如果雇主是政府,则需要提前四周通知)。如果你在通知期满后仍未离开,雇主通常必须向法院申请房屋占有令(possession order)。在疫情的特殊情况下,英国政府建议雇员和雇主多商量,让雇主尽可能做到灵活和通融。

4. 我已经从学生宿舍搬出来了,还需要交房租吗?

答:疫情期间,房东、房屋中介和租客的义务没有改变,租客仍需要缴纳房租。不过,一些大学和私人公寓供应商已经提前解除与学生的住宿合同,并且对回家的学生不收取租金。英国政府希望大学就夏季学期的租金问题与学生明确沟通,并以公平的方式管理住宿。对那些私人公寓供应商来说,也需要与学生租客就免租事宜进行谈判。

5. 疫情期间,我应该让房东进入房间进行气体安全检查(gas safety inspections)吗?

答:不一定。房东需要按时进行气体安全检查,以保护租客免于天然气爆炸和一氧化碳中毒的危险。如果租客是新冠易感人群,则需要提前通知房东,避免面对面接触,遵守社交距离要求,并在开门时保持手部卫生。如果租客正在自我隔离,安全检查可以推迟到隔离期结束后进行。煤气公司的工程师也必须遵守英国政府关于在别人家中工作的指南。

6. 房东带着潜在的租客来看房,我必须让他们进来吗?

答:不一定。租客安全应该是房东和房屋中介的重中之重。房东和房屋中介不应在租客出现新冠疑似症状、因身体脆弱在家中“屏蔽保护(shielding)”或自我隔离时,带其他人看房。在确保租客身体健康后,房东和房屋中介必须按照疫情时期特殊的搬家规定进行看房活动。

7. 如果我最近有搬家计划怎么办?

答:疫情期间,英国政府专门就搬家进行了政策修改,具体规定包括:搬家途中,租客应该做好保护,尽量降低感染新冠病毒的风险。如果租客在准备搬家的过程中感染了新冠,必须居家自我隔离,且最好延迟搬家。而那些易感人群则需要在搬家前获取医疗建议。

具体内容可以通过以下链接查看:https://www.gov.uk/quidance/government-advice-onhome-moving- thecoronavirus- COVID-19。

8. 如果我是新冠易感人群,但是仍然与他人合租怎么办?

答:易感人群应在舍友或家人的帮助下,尽可能减少使用共用空间(如厨房、浴室和客厅)的时间,与此同时,公共空间应保持良好的通风。在条件允许的情况下,他们应该使用单独的卫浴。如果不得不共用一间浴室或厨房,那么租客每次使用时都要对其进行清洁,例如清洁台面,或让易感人群优先使用。

不过,易感人群也可以向当地政府提出替代住房解决方案。

详情见:https://www.gov.uk/government/publications/guidance-on-shielding-and-protecting-extremely-vulnerable-persons-from-covid-19/guidance-on-shielding-and-protecting-extremely-vulnerable-persons-from-covid-19#who-is-clinically-extremely-vulnerable。

9. 如果我居住的房屋或街区有公共空间怎么办?

答:房东或房屋中介应该提供关闭不必要的、无法保持社交距离的室内公共空间。如果租客出现新冠疑似症状,或者属于易感人群,那么不应该使用这些公共设施。使用浴室和厨房时的注意事项同上。

10. 如果我是易感人群,但居住区域过分拥挤怎么办?

答:对于居住在过度拥挤的易感租客来说,他们很难像其他居民那样自我隔离。房东和其他家庭成员要尽可能帮助这些租客,并保持社交疏远。那些没有条件进行隔离的租客,也应向当地政府提出替代的住房解决方案。

二. 关于房东

1. 疫情期间我应该停止收租吗?

答:房东不需要这样做,因为大多数租客在疫情期间有能力并且应该继续支付房租。没有“一刀切”的方法,因为每个租客的情况不同。对于房东来说,最重要的是要灵活,尽早与租客进行坦率、开放的对话,让双方达成一个合理的解决方案。

2. 房屋按揭贷款(mortgage)会受到影响吗?共享产权业主(shared owner)的情况会有所不同吗?

答:疫情期间,按揭贷款机构同意提供最长三个月的还款期,包括“以租养房”型贷款(buy-to-let mortgages)。不过需要注意,这个还款期并不是自动生成的,房东需要向他们的抵押贷款方提出申请,看看他们是否有资格获得延长。在此期间,所欠金额仍然存在,抵押贷款继续产生利息。如果租客无法全额支付租金,房东应该与抵押贷款方讨论这个问题。更多相关资讯可以向The Money Advice Service和UK Finance询问。

对共享产权业主(shared owner)来说,他们需要分别向住房协会(House Association)和抵押贷款方支付租金和按揭贷款。与其他按揭贷款人一样,因疫情而难以偿还贷款的共享产权业主可以向贷款人申请暂缓偿还贷款。英国政府已经推出了一套强有力的金融支持方案帮助雇主和雇员渡过难关。因此,在可能的情况下,共享产权业主仍应像往常一样向住房协会支付租金,向抵押贷款方支付抵押贷款。如果共享产权业主遇到财务困难,无法及时支付,需要尽快与住房协会和抵押贷款方沟通。

3. 英国政府曾发布保护租客措施,房东从3月27日起的90天内都无法驱逐租客。眼看3个月期满,房东可以开始驱逐租客了吗?

答:在三个月的通知期满后,如果租客无法搬迁,房东仍需向法院提起诉讼,不得在没有法庭命令的情况下强迫租客离开住所。英国政府强烈建议房东在没有充分理由的情况下,不要在这个艰难的时期启动或继续驱逐程序。

4. 我是一名房东,我想为房客减租,需要退还对方一部分押金吗?

答:如果房东想给租客提供租金减免,无论是暂时的还是永久的,都不强制减少租客的押金。根据《租房费法案》(Tenant Fees Act 2019)的规定,押金的上限与初始租金水平挂钩,租客可以用押金抵付最后一个月的租金。年租金总额低于50,000英镑的房产,房东收取租房押金不能超过五周的租金上限,年租金总额在50,000英镑或以上则不得超过六周租金。

5. 我可以给闲置的房屋做装潢,以便出租给他人吗?

答:在劳动力充足和资源允许的情况下,房东当然可以为闲置的房屋进行装潢,为出租给新租户做准备。

从事此类工作时,房东们应该遵守英国政府出台的疫情时期工作场所社交距离指南,网址如下:

https://www.gov.uk/quidance/worksafes-durinq-coronavirus-covid-19

6. 我可以在房屋的外部区域或公共区域安排作业吗?

答:和上个问题相似,在劳动力充足和资源允许的情况下,房东当然可以在英国政府出台的疫情时期工作场所社交距离指南的要求下,在房屋的外部区域或公共区域安排作业或维修。不过有一点需要注意,如果有租客出现了疑似新冠症状、正在自我隔离时,房东和相关工作人员尽量避免施工。

7. 物业对房屋的定期维修应该继续吗?

答:在有劳动力和资源的情况下,房东或房屋中介可以进入大多数家庭进行定期维修,例如更换厨房配件。维修时,人与人之间尽量保持两米距离,并遵守政府关于在家中安全工作指南的要求。如果有租客出现了新冠疑似症状、正在自我隔离时,房东和相关工作人员应在征求租客意见后,尽可能推迟维修的时间。

8. 我是否有义务定期进行煤气和电气安全检查吗?如果由于我或者我的租客自我隔离导致我无法进入屋内检查,我会被起诉吗?

答:房屋的安全仍然极其重要,房东需要尽一切努力遵守现有的气体安全规定。新电力安全法规房东将于7月1日生效。根据新的法规,房东每年须对电气装置及烟道进行气体安全检查,至少每五年对房屋电力装置进行检测。在租约开始时,房东也必须要向租户提供相关的安全证明。安全证明可以通过邮寄或电子文件方式提供给租客。

疫情期间,房东应考虑电气系统或设备的老化程度、类型、维修历史以及租客的身体情况等因素,权衡风险。在隔离期结束之前,房东不应对自我隔离的家庭进行气体安全检查,除非是为了弥补对家庭安全的直接风险。如果疫情隔离措施不允许,只要房东能证明他们已采取合理措施来遵守有关规定,就不会违反他们的法律责任,更不会被起诉。

9. 疫情期间如何安排租客看房、搬家?

答:在可能的情况下,租客和房东可以选择线上看房,以将公共健康风险降到最低。如果房东或租客及其各自家中有人出现新冠疑似症状或正在自我隔离,应该推迟线下看房。所有线下看房活动需要提前预约,且只限同一户人家的成员参与。

10. 我把房屋按房间出租给三个以上的陌生人(HMO),其中一个租客感染了新冠肺炎,我有义务让其他租客搬走,或者为他们找别的住所吗?

答:疫情期间,作为房东,你没有权利让房客马上搬走,也没有义务为租客提供替代住宿。不过房东可以关闭房屋中无法保持社交距离的公共空间。与此同时,房东还可以为租客提供有关隔离、卫生相关的政府指南。

11. 闲置房屋如何处理?

答:有两种选择,一种是租给那些急需要搬家的人。但请注意,在安排搬家的过程中,需要将感染病毒的风险降到最低。或者房东可以联系当地政府或私人租赁部门的采购团队,他们会在房东的允许下把闲置的房子租给无家可归的家庭,房东也能因此获得一定的收入。

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