英国开征海外买家税,如何定义海外买家?如何界定交易时点?

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来源:英伦投资客

 

本周二(7月21日),英国政府正式发布了海外买家税的政策文件,这一新政于2020年3月11日官宣,本周终于发布征税细则。

根据细则,从2021年4月1日起,海外买家在英格兰及北爱尔兰买房的话,将要额外支付2%的购房印花税。

值得注意的是,印花税为交易税,只在交易时征收一次。

同时,该细则还对海外买家如何定义、征税如何征、交易时间如何界定等问题,做了明确规定。

关于具体问题,接下来我们一个一个看。

1. 如何定义“海外买家”?

个人买家:

根据征税细则,这次加税将主针对的是不住在英国的海外机构和个人投资者,那些在英国工作、生活的外国人不会受到“海外买家税”的影响。

对 个人买家 来说,从完成交易(指交房)当天往前推12个月(一年),如果在这12个月(一年)内, 个人买家在英国居住的时间少于183天,即为“海外买家”,需要支付额外2%的印花税。

对于共同购买的情况(比如夫妻、男女朋友、好朋友合伙买房),则印花税将按高的来征。比如夫妻双方一方是英国本地居民,另一方是海外买家,则按照海外买家处理。

上面提到的183天里的“1天”的定义是:只要购房者在该天结束时,也就是该天午夜12点在英国境内渡过,那该天就算作“1天”,即如果购房者上午不在英国,但晚上12点前到达英国,这样也算作“1天”。

需要注意的是,尽管印花税新政指出适用范围是英格兰和北爱尔兰,但如果买家在苏格兰居住满183天,也会被视为“英国居民”,在英格兰和北爱尔兰购买房产将不需要额外被征税。

个人买家豁免权:

如果该个人海外买家是皇家雇员(Crown Employees),即被英国皇室聘用,例如警察,公务员和外交官等,即便不满足之前提到的“183天”的居住要求,也可以免于被征收额外2%的海外买家印花税。

公司买家

以公司名义买房的话,如果该公司符合在英国交“公司所得税”(Corporation Tax)的条件,那通过该公司在英国买房就不需要交海外买家税。

以下情况均需要交“公司所得税”:1. 公司注册在英国;2. 公司不注册在英国,但其主要管理和业务是在英国,即以英国为中心;3. 根据双边税务条约被认定为英国公司。

但值得注意的是,对公司买家来说,如果使用在英国注册的公司购房,但该英国公司由一个或多个海外人士直接或者间接控制的话,那公司也需要支付海外买家税。

2. 准备来英国定居的“海外买家”,可以退税

英国不希望这个“海外买家税”阻碍投资者来英国定居,因此新增了一条相对人性化的规定:

只要这个海外买家,在房产交易日往后推的12个月(一年)内,到英国住满了183天或者以上,那他就可以 申请全额退还“海外买家税”

简单来说,海外买家买完英国的房子,并交完税后,如果在之后的一年内搬到英国定居并住满183天以上,就可以申请退税。

3. 举例

我接下来举一个细则中的例子,大家应该会清楚一些。

Sarah是加拿大人,于2023年2月1日在英国买了一套房,价格是30万英镑,根据“海外买家税”的规定,Sarah需要支付额外2%的印花税,也就是6000英镑的“海外买家税”。

Sarah之所以到英国买房,是为了之后搬来英国工作,买房后的一年内(2023年2月1日到2024年2月1日),Sarah在英国住了290天。

于是,Sarah达到了退税条件,可以申请退回6 000英镑的“海外买家税”。

4. 作为海外买家,这个交易时间点如何界定?到底是算交换合同还是交房时间?

根据细则,这个交易时间点指的是交房时间,即在2021年4月1日之后交房的海外买家,原则上都需要付海外买家税,但这有两个例外:

1. 在2020年3月11日(即英国政府宣布出台政策)之前交换合同,但房产要在2021年4月1日后交付的海外买家,因为对于这一政策出台不知情,因此不需要交海外买家税。

也就是说,只要海外买家在2020年3月11日之前交换合同,无论何时交房,都不会受海外买家税影响。

2. 合同已实质上在2021年4月1日之前完成,但交房时间略晚于2021年4月1日的海外买家,也可以免交海外买家税。

如果是你在2020年3月11日之后买房并交换合同,那么海外买家税的征收将取决于交房的日期:

  • 2021年4月1日之前交房,不用交海外买家税
  • 2021年4月1日之后交房,需要交海外买家税

如果还是不明白,可以看看下面这个表。

5. 横向对于英国海外买家的购房成本。

对于海外买家而言,这个海外买家税无疑会增加购房的成本。

但加税之后, 海外买家在英国的购房成本仍还是排在中游偏下的位置:

可以看到,上图以英国伦敦为例,伦敦的买房印花税虽然比较高(绿色),但是 持有成本(黄色)和出售成本(蓝色)都很低

不同于美国、加拿大和澳大利亚,英国是没有房产税的(黄色部分的持有成本极低,为较低的市政税和地租)。

英伦投资客写在最后

总的来说,在2020年3月11日之前交换合同的买家,无论什么时候交房都不需要交海外买家税。

但对于在3月11日之后交换合同的买家,如果是在2021年4月1日之后交房,就需要多支付2%的海外买家印花税了。

如果你已经错过了赶在3月11日之前交换合同,并有在英国置业的意向,又想省这2%的海外买家税, 那可以重点关注2021年4月1日前交房的项目,这个清单正好我们近期有整理,链接如下: 最全汇总!这些伦敦楼盘可以在明年4月前交房,最多省5%的税

之所以写最多省5%,主要是因为从现在开始到明年4月前,还有一个 因疫情出台的印花税假期新政(调高起征点到50万英镑,最高省1.5万英镑)。两个优惠叠加的话,如果在明年4月前买50万英镑的房子,确实就能省下正好5%的印花税。

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