英国政府“撕碎”规划法,鼓励大量建屋,房价会跌吗?​

更多精采内容请下载官方APP: 苹果(iPhone)安卓(Android)安卓国内下载(APK)

来源:英伦投资客

 

疫情之下,英国房产新政频出。

继 减免印花税 、 撒钱基建 之后,英国政府本周又公布了另一项 重大改革。

2020年8月6日,英国政府正式发布官方文件,确认将 全面改革过时的规划体系,以加快规划审批和建房速度,从而解决英国房屋 长期供不应求的难题。

住房大臣指出,英国政府将开启二战以来最激进的房地产改革,以彻底改变1947年以来的规划法。

新政曝光后,有媒体指出房价可能因为供应上涨而下跌,但英国多家开发商股价却出现一定程度的上涨,其中Berkeley股价上涨约4%,Barratt上涨2.2%。

至于为何上涨,我们还是来看新政,根据英国政府官网的解释,此次改革的两大主要目的是:

1. 简化规划审批流程,砍掉所有繁琐手续,全面删除繁文缛节

2. 允许更多土地用于住宅 开发

对此英媒形容这一改革就是在为开发商松绑,给住房制度动手术的同时,赋予了开发商面对地方政府时更大的议价权。

事实上,我在上周就预告 过英国将全面改革规划法,现在政策细则终于出炉了。

为了让公众更好地了解此次改革给规划系统带来的变动,英国政府也在第一时间公布了名为 《Planning For the Future》(未来规划)的白皮书,用通俗易懂的语言向公众解释这些政策细节。

白皮书共有84页,内容非常丰富,今天的文章我主要挑其中重点和大家分享,主要分为六大块,看完你就知道为什么开发商股价会涨了。

*需要白皮书全文的读者也可以在英伦投资客公众号后台回复“0808”索取文件PDF。

1. 改革土地属性审批制度,允许更多土地用于住宅 开发

简而言之,英国中央政府将用美国式的土地使用分区制(zoning),来取代 地方政府拥有较大自由裁定权的现有规划体系。

换句话说,英国中央政府将会和地方政府提前共同规定好土地类型,开发商们以后只要根据土地类型来申请规划就好。

比如,只要政府提前规定了这个土地可以用于住宅开发,那后续的地方政府规划审批部门就没有太大的发挥余地了,基本上只能通过开发商递交的申请。

具体来说,在改革规划系统后,政府将把土地分为以下3类:

  • 潜力地块(Land for growth) :如果该地块(包括农地等)被地方政府认定为有潜力,那该地块将自动获得允许建造开发住宅、医院、学校、商店、办公楼的规划审批许可。
  • 改造区域(Renewal areas) :重建改造区域(主要是现有的城市区域)只要满足标准,就可以通过“原则性规划”(permission in principle)的方法快速拿到规划,迅速开工,政府会进行适当的检查。
  • 保护土地(protected l and) :对于绿化带(Green Belt)、历史古迹等保护地块,政府依然会对于进行保护,以让历史代代相传。

这样一来,地方政府的权利将被大大制约,开发商们也会得到更多确定性,并降低开发商从申请规划到开工所需要的时间。

如下图所示,在现有制度下,申请一个2000套以上的大型住宅开发项目的规划,平均需要6年时间:

2. 简化针对开发商的S106“贡献”制度

为了帮助开发商节约成本,并加快规划审批速度,英国政府计划取消当前非常复杂的 Section 106协议,并用一个一次性的 统一基建税(consolidated Infrastructure Levy)取而代之。

所谓的Section 106协议,指的是开发商 在获得每一个开发项目的规划许可之前,都需要按照地方政府的要求为当地作出一定 “贡献”

至于这个贡献,地方政府往往拥有自由裁定权,所以让开发商非常头疼。

比如地方政府可以要求开发商建保障房,也可以要求开发商建学校、公路、地铁等,相当于缺什么建什么。

如果什么都不缺,有些地方政府也同意开发商支付一定比例的现金了事。

在审批规划过程中,由于地方政府主要考虑贡献,开发商主要考虑利润,因此双方往往在S106这一环节耗费极长时间,整个过程充满不确定性。

经常有开发商因为地方政府狮子大开口,而放弃开发这一地块。

为此,英国政府表态正计划修改 Section 106协议,改为按照开发项目总价值的一个固定比例收取费用,从而简化规划审批流程。

3. 7年变2年,中央政府要求地方政府30个月内发布全局规划方案

目前,英国地方政府平均需要7年时间,才能制定出当地的全局规划方案。

甚至有50%的 地方政府还需要超过7年的时间,这意味着很多政策在推出时,就基本已经过时了。

所以,开发商一般很难及时适应地方政府很久之前制定的全局规划方案,导致双方需要在规划申请上不断做改动,最终推迟了房屋建设的开工时间。

因此,英国中央政府将通过此次改革,要求地方政府的全局规划方案必须要在30个月(2年半)内制定并出台, 以便让开发商更快更好地建造所需要的房屋。

4. 简化规划,加快商改住,鼓励个人改建和加建

这块内容我们之前介绍过多次,主要细节如下:

  • 大多数商业物业将获得更大的灵活度以更改用途。举例来说, 英国市中心那些由于疫情原因被迫关闭的沿街商店 ,不需要申请规划,也不需要获得地方政府许可,就可以永久改建为住宅、咖啡厅或办公室。
  • 绝大多数商业地产(commercial buildings)将被允许改为住宅,且无需申请规划。
  • 对于空置或废弃的住宅房屋,无需申请规划就可以直接直接拆除并重建,这一规则同样适用于那些由商业地产改建的住宅。
  • 房屋业主可以通过快速审批流程,在邻居同意的基础上,在自家房屋上加盖更多楼层。

5. 建立美丽社区,拒绝一成不变的建筑,同时保证房屋质量和绿色可持续

在房屋设计方面,英国政府将为 美观建筑的开发建立一个快速通道,并为开发商提供地方设计指导,来建造美丽的社区,不鼓励开发商设计一成不变的建筑。

政府特别提到,希望开发商开发像巴斯、伦敦 Belgravia那样的美丽社区,如果设计符合美观标准,其规划将得到快速审批。

另外,政府为了给民众监督的机会,未来的规划过程还会从一开始就咨询当地社区的意见,并通过最新技术来让民众可以更方便地了解整个过程。

为了在2050年实现“零碳排放”,英国政府还要求所有的新房达到“零碳准备”标准(zero carbon ready)。

6. 为首次购房者提供7折优惠

这个新政我们之前也预告过,本周英国政府公布了更多后续,表示很快将拿出1,500套新房作为试点项目,给首次购房的当地居民和关键行业工人提供30%的折扣 。

政府表示,这一折扣将会与房产永久绑定,意味着未来房主再转售房子的时候,也要给下一个买家提供7折优惠。

住房大臣表示,新推出的7折买房计划名为First Home Scheme,将会为符合条件的购房者平均节省10万英镑,这一折扣成本将由开发商承担。

英国政府如何看待这一改革

对于这一系列改革,英国住房大臣詹里克(Robert Jenrick)表示:

“我们复杂的规划系统已经成为房屋建设的障碍: 批准住宅开发规划平均需要7年,而开始动工则需要5年时间。”

“这个重大改革将会为更美好的未来奠定基础,为年轻人提供更多的住房,并在全国范围内建设质量更高的社区和住房。”

“我们将 削减繁文缛节,而不是降低房屋标准,我们比以往任何时候都更重视质量,设计和环境,规划决策将变得简单而透明,并将本地民意作为流程的核心。”

“疫情之后,现在该采取行动和制定就业和增长计划了,这次的改革将会提供成千上万的就业机会,并减轻大型建筑商在系统中的主导地位, 从而为全国中小型建筑公司提供动力。”

确实,正如住房大臣所说,相比大开发商,这一系列改革对小开发商的帮助更大,毕竟大开发商已经有成熟的规划申请团队,再复杂的规划体系也都能从容应付,但小开发商往往只能依赖于规划事务所,且需要支付大笔顾问咨询费。

如下图所示,从1977年至2015年期间,中小开发商新建的房屋数量不断减少,直接影响了英国的住房供应量。

现在中央政府通过改革规划法,大大削弱了地方政府的审批权,降低了自由裁定权的发挥空间,以后只要达到相关标准,就可以加快规划审批。

如果拿股票市场打比方的话,就类似于从国内A股的 审核制改成了美股的 注册制,注册制显然比审批制对小开发商更加友好。

英国大改规划体系,鼓励开发商大举建屋,房价会跌吗?

对于这一新政,英国政府的愿景是通过松绑规划,从而释放更多土地资源,增加供应以降低房价。

对此,规划专家给政府泼了冷水,他们认为英国房屋之所以供不应求,主要是因为开发商有意限制供应,故意囤地不开发,开发商们的意图是,通过缓慢的建造速度,来维持高房价。

英国规划审批的地方政府协会 (Local Government Association)主席James Jamieson就指出:

“事实上,我们在审批规划的时候,一般10个里面有9个都会最终通过,英国房屋之所以供应不足,主要是因为大量被批准规划的项目自己不开工,这一数字在过去十年累计超过了100万套,即100多万套房子被给予了规划,但开发商自己不开工。”

另数据显示,在2017-2018年,英国地方政府批准了新建382,997套房屋的规划许可,远超英国中央政府制定的一年300,000套的目标,最终建房指标之所以没达成,并不是规划系统的问题。

对于开发商拿了规划不建房的指控,开发商们则辩解称:

“数据显示英国私营开发商的房屋供应量一直很高, 但政府提供的经济适用房却逐年减少,这才是廉价保障住房在市场上寥寥无几的重要原因。”

下图代表英国各机构建房数量,绿色代表私营开发商建的房屋数量,紫色和浅蓝色代表政府建房数量,红色代表总体供应,深蓝色代表房价:

下图绿线代表总体房屋供应,红线代表保障房的供应:

英媒的分析也指出,虽然政府松绑了规划制度,但这个到底能不能让开发商有足够的 动力建房,仍然是个大问题。

毕竟对于开发商而言,房地产市场行情的好坏,开发项目最终能不能赚钱,才是背后真正驱动开发的主要原因:

如果正值房产周期顶峰,开发商就会大力开发,如果在低谷时,开发商就会放缓开发并不断收购土地,再等到土地价格上涨后再决定卖地或是开发。

下图代表一个完整的英国房产周期:

不过话又说回来,虽然开发商主要是逐利,但如果政府也入场的话,可能游戏规则就会被大大改变。

比如政府如果后续给开发商补贴利润损失,亦或者亲自下场开发,那供应量确实会在一定程度上上升。

如果真的发生这样的情况,房价当然肯定会受冲击。

但要注意的是,这一冲击将主要针对那些土地供应量大的地区,比如西北和中部。

对于本身土地供应有限的地区,比如伦敦市中心,就算政府补贴或政府下场,没地给你开发的话,也白搭。

也就是说,尽管规划制度发生改变,在一个自由市场,未来房价的变化仍主要取决于城市的土地供应量、市场行情、房地产周期以及开发商的意愿。

对于土地储备充足的地区,如果政府深入改革,房价可能会受到冲击;对于土地有限的地区,基本影响不大。

另外,从土地储备的角度来说,鉴于大部分的可开发土地早已被英国少数几家开发商巨头收购,所以最终未来控制开发进程的仍是这一小圈人。

这些一直给保守党捐款的开发商金主,未来还会和政府继续博弈。

以下是英国开发商巨头所拥有的土地库存,以及已获得规划许可的房屋开发数量(2016年数据):

英伦投资客写在最后

总的来说,此次改革中最大的亮点莫过于政府对土地的提前定性和分类,因为这意味着某一地区的未来发展能够更容易预测,可以给投资者很大参考因素。

例如,如果某一地区被划为潜力地块和改造区域,那么该地区将在未来一段时间将会吸引更多的投资,从而利好当地发展,亦或是供应大量增加。

如果政府之后出了更具体的各城市土地性质规定,我也会第一时间在公众号更新。

另外,这次的规划系统改革大大限制了地方政府规划审批部门的权力,开发商在达到规划要求后,未来可以在项目上有更多的操作空间。

这也意味着,在中央政府出台的新规影响下,地方政府基本丧失了与开发商讨价还价的能力,未来将主要由开发商来主导项目的发展。

房价方面,如果政府的改革仅此而已,那由于开发商的逐利和囤地属性,依然难以解决供不应求的问题,但如果政府继续深入改革,那土地储备大的城市房价将受冲击,土地供应有限的城市影响不大。

分享: