争议解决 | 英国制定新规则,房东将可重新申请占有令

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背景
我们在之前的文章曾介绍过受到新冠肺炎疫情的影响,英国的住房、社区和地方政府部(Ministry of Housing, Communities and Local Government)颁布了紧急措施,要求房东暂缓启动“占有令”程序,使房东至少从3月27日起的90天内都不能启动该程序驱逐租客。
此后,该紧急措施根据《2020年民事诉讼程序(第2号修正案)(新冠病毒)规则》(The Civil Procedure (Amendment No. 2) (Coronavirus) Rules 2020)被延长到了8月23日。也就是说,在8月23日之前,即使租客拖欠房租,出租私人房屋的房东也暂时无法通过法律程序收回房屋和租金。
最近,民事诉讼规则委员会(Civil Procedure Rule Committee)制定了《2020年民事诉讼程序(第4号修正案)(新冠病毒)规则》(The Civil Procedure (Amendment No. 4) (Coronavirus) Rules 2020),规定在《1998年民事诉讼规则》中增加《实务指示第55C条》(Practice Direction 55C)(以下简称为“新规则”)。
新规则将于2020年8月23日实施 ,主要是针对之前被暂缓的占有令程序发布新规,要求于2020年8月23日之后恢复该程序的实施,并规定该规则将于2021年3月28日失效。
本文将针对新规则实施的关键时间节点—2020年8月3日进行分析,对在该日期之前和之后不同的占有令申请重启程序进行介绍。对于一直无法收回房屋和租金的房东来说,在新规则实施后,事情将会有新的转机。
新规则Q&A
1.     在收到起房东诉状后,法院多久会进行排期审理?
新规则第4.1条规定,在新规则的失效日(2021年3月28日)之前,《实务指示第55条》(Practice Direction 55)中要求法庭必须在申请人提交起诉状的八周内排期审理占有令申请的规定暂不适用。也就是说,占有令案件现在不一定会在八周内上庭,可能会经过更长的等待时间。这是为了给法庭喘息的机会,帮助法院解决这段时间内的积压案件。
2. 如果房东的占有令申请是在8月3日前提出并被暂缓,下一步应该怎么做?
新规则第2.1条规定,对于所有不是在2020年8月3日或以后提出的占有令申请,或者法院已经准予签发了最终的占有令,所有占有令申请程序的再次启动均需申请人提出并送达书面通知。
也就是说,如果您的占有令申请是于8月3日前提出,且因法定被暂缓,重新启动该申请需要您向法庭送达书面通知,确认您希望将案件列入法庭名单、重新排期、审理或移交。这个书面通知被称为重新启动通知(reactivation notice)。
重新启动通知必须经过想要重新启动案件当事方的确认,即您作为申请人需要确认您希望将案件列上法庭名单、重新列入法庭名单、审理或移交。对于在非上诉的案件,您还需要列出您了解到的新冠肺炎疫情对被告及其家属的影响。但目前没有规定要求您要主动的去了解这些影响,只要列出您已经知晓的信息即可。
如果您申请占有令是基于租客拖欠租金,您还需要提供过去两年的最新的租金账户(rent account)。
请注意一个时间节点,新规则表示,到2021年1月29日下午4时,所有未递交重新启动通知的占有令申请将被自动暂停。如果您想继续之前的占有令申请,一定要在2021年1月29日前将以上介绍的相关资料提交到法庭。当然,未提交重新启动通知不会使您受到制裁,您可以随时申请重启该程序。
3. 房东的占有令申请是在8月3日之后提出并被暂缓,下一步应该怎么做?
如果您的占有令申请是在8月3日之后提出并被暂缓,您不需要提交以上介绍的重新启动通知,但仍然需要提供一份通知(notice)。
在这份通知中,您需要提供您对租客及其家属受到的新冠肺炎疫情影响的了解。
该通知必须在至少开庭前14天送达租客,在开庭时,您须携带两份该通知的复印件。
4. 房东想申请加速占有令,下一步应该怎么做?
如果您想根据《实务指示第55条》的第二部分申请加速占有令(accelerated possession order),您必须在递交起诉状(claim form)的同时,向法院提交一份通知书,说明您对被告/租客及其家属受到新冠肺炎疫情影响的了解。
该通知书不需要添加事实陈述(statement of truth)的部分。由于这些规定的临时性和紧急性,政府没有也不会提供该通知书的示范版本(template)。目前来看,该通知书可以是一个简单的word文档,需要列出法院的标题、当事方的姓名、案件号、以及其它所需信息即可。
5. 房东的占有令申请开庭日期已经被定在8月23日之后,现在会怎么发展?
一般来说,在2020年3月27日前法庭确定的开庭日期将被撤销。如果想要保留已定的开庭日期,您则需要在规定的开庭日期前不少于42天向法院提交和送达一些文件。这些文件包括:重新启动通知、更新的租金账户(如果拖欠租金)、更新的法院指示草案或确认不需要法院指示草案的通知、以及审判可以如约定时间进行的通知。
6. 房东已经取得了占有令,现在该怎么实施?
根据新规则,法院已经准予签发的占有令将在8月23日之后自动生效,您不需要提交重新启动通知或其它通知。
取得占有令之后,如果租客没有在占有令指定的日期内离开房屋,您可以向法院提出占有令的执行书(warrant for possession)。在法院签发该执行书之后,法警可以驱逐该租客。
联系我们
对于房东来说,法院重新启动占有令的受理是期待已久的,但在迅速取回房屋占有的同时也要注意新规则列出的一系列规定。在申请人不遵守新规则的情况下,法院将自动中止占有令申请的程序。
因此,我们建议房东按照新规则的条款规定和时间节点准备和进行占有令的申请,以求最快的速度收回房屋占有权,减少不必要的损失。中伦伦敦办公室在协助房东处理房产争议方面具有丰富经验,如果您有任何相关需求,欢迎联系我们。
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侯琳  辩护律师
专业领域:争议解决,民事调解,反洗钱调查
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吕桐  实习律师
专业领域:诉讼仲裁、争议解决、银行与金融
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