英国这类房子尽量不要买,买了麻烦不断,原因是…

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来源:英伦投资客

前段时间收到一个读者咨询,说自己之前在伦敦买的房子遇到了一些麻烦。

具体来说,他前几年在伦敦金丝雀码头买了一套名为 Pan Peninsula的高层公寓,但今年5月准备转手的时候,却发现因为无法提供 EWS1Certificate( 外墙火灾审查证书) ,导致潜在买家无法申请贷款,只能全款支付。

这样一来,他就不得不降价出售房子,而且,因为所有英国 银行在审核贷款时都需要这个EWS1 Certificate,因此他也没办法把房子向银行进行抵押来申请贷款。

他还说,所有住在这栋楼的邻居业主都面临和他一样的问题。(更新,该盘现已有EWS1)

所以,这个 EWS1证书到底是个什么东西?竟然让许多房东如此着急。

这一切,还要从2017年的一场世纪大火说起。

2017年6月,伦敦北肯辛顿的格伦菲尔塔(Grenfell Tower)发生火灾,这座24层高的公寓楼被顷刻间摧毁,造成72人死亡。

火灾发生时,现场至少有200名消防员和40辆消防车参与灭火,但依旧没能防止这一悲剧的发生。

后来,经政府排查,格伦菲尔塔外墙覆层所使用的危险易燃材料—— 铝复合材料ACM是导致火势迅速蔓延的重要原因之一。

自那以后,英国政府开始重视起总高在18米以上的高层建筑的防火安全。

为了保障住户的安全,英国政府在2018年出台新规,要求去除所有高层建筑外墙的易燃材料覆层。

除了上文提到的ACM和HPL(防火板),像 镀锌、铜或钢镀层这样的金属镀层复合材料(MCM)也被 政府的消防安全专家小组纳入易燃材料的范畴。

尽管如此,英国依然有不少建筑还未完全拆除易燃覆层,安全隐患极大。

因此, 英国政府在去年出台了一项规定,要求银行在考虑提供贷款前,必须让业主出示 EWS1Certificate(外墙火灾审查证书) ,以证明该房子已经达到了最新的防火标准。

英国住房部(MHCLG)发布的最新数据显示,目前英国有450+栋的高层建筑不符合新的建筑法规,其中300多栋尚未完全拆除其不合规的外墙覆层。

截至2020年6月30日,英格兰地区有246栋建筑上仍覆盖着类似格伦费尔大厦外墙的易燃覆层,其中104栋建筑已经开始去除易燃材料,另外142栋尚未开始清除。

比如,开头我提到的位于伦敦金丝雀码头的网红楼Pan Peninsula(总共48层,2009年完工,现在是二手房)就是这个问题,从而导致其业主在转售时非常困难,新买家即使想要买也基本不能贷款,需要全款现金,除非所有业主筹资先解决这一外墙防火问题。

这样看来,对于我们投资者来说,提前了解如何在投资房产时避开这些不合格的建筑,确实是非常必要的。

接下来,我会用问答的方式,再详细梳理和解答一下投资房产时可能会遇到的外墙防火这块的常见问题,以供大家参考。

怎样才知道购买的公寓是否安全呢?

有格兰菲尔塔大火惨案在前,公寓的安全性自然是投资者的心头大事。

想要知道购买的楼盘是否安全,一个方法就是查看 外墙覆层消防安全报告(Cladding Report),亦或者让对方提供 EWS1 Certificate(外墙火灾审查证书),以查询建筑外墙使用的材料是否符合防火标准。

值得注意的是,Cladding Report报告需要按照英国政府出台的最新标准,因此 出具时间应在2018年12月之后。

目前看来,2018年之后完工的新房,因为开发商在开发的时候就知道了这一规定,所以基本都没有这个问题,但对于次新房或二手房,投资者应提前向中介询问该房源是否满足最新的防火标准。

向银行申请贷款时,是否需要提交公寓安全证明?

需要,一份外墙火灾审查表(EWS1)必不可少。

2019年,英国政府出台了一项规定,要求银行和其他房屋贷款机构在考虑提供房屋按揭贷款前,必须让业主出示该建筑的EWS1。

换句话说,业主只有提交了这个证书,才有资格贷款买房,否则就要全款支付。

由于这项规定刚出台不久,所以英国很多建筑并没有EWS1,这就使得很多出售此类房屋的业主很难将房产售出。

究其原因,一是目前有资格对其建筑外墙安全性进行审核的 RICS测量师很少,全英国只有不到300名,而且申请流程繁琐, 意味着10年之内的这个检测工程都不一定能完成。

具体申请流程如下:

其次,一些测量师或评估师因为担心承担法律责任,有的干脆拒绝参与评估;另外,租户和业主在承担这笔评估费用时还存在相互推诿的情况。

上述种种让不少房东面临着很大的困境。

据英媒披露,近期,特别是疫情期间,很多人直到在卖房的时候,才意识到了这个大问题。

尤其是上述繁杂的手续,导致很大一部分二手房很难出手,有些房主甚至因为打折出售。

即便不出售,业主们也面临着巨额的外墙安全维修费用。

目前,全英有150万套公寓需要进行外墙安全维修,预计总费用将达到150亿英镑。

其实费用倒是其次,主要是很多高楼有大量业主(比如上文提到的Pan Peninsula就有近800户本地和海外业主),协调起来很不方便。

如果公寓外墙需要整改,业主如何处理?

如果公寓外墙需要整改,一种情况是业主们接受事实,平均分摊维修成本。

根据公寓情况,每个业主将有可能支付1万到9万英镑不等,这是一笔不菲的开销。

除此以外,业主们还可以根据Defective Premises Act (1972) (《房屋瑕疵法》)起诉开发商,一旦胜诉,运气好的话,将有机会获得赔款。

下面是法律条文的链接,感兴趣的读者可以自行查看:

https://www.legislation.gov.uk/ukpga/1972/35

需要注意的是,保险公司不会理赔,因为保险公司认为盖楼的时候达到了当时的安全标准,后期标准变了,他们不需要负责。

投资哪些公寓安全系数更高?

就像我在前面写的,由于这个政策是近两年才出台,所以最近两年完工的新公寓 往往符合新防火标准,老公寓楼或二手房则风险更多。

不过,令人欣慰的是,英国政府也在大力整改那些不合格的老公寓楼。

一位政府发言人说:“我们已经明确表示,我们希望业主有责任保护他们的建筑和居民的安全,并应尽可能支付修复费用。我们将投入16亿英镑,加速拆除不安全的覆盖物。”

目前,政府的这项工作已经取得了重大进展——超过75%的装有ACM覆层的建筑已经完成或正在进行修复。

公寓高度方面,虽然政府重点监管18米以上的高层建筑, 11米之内的矮楼暂时不在管控范围之内,但监管趋势日益严格。

值得注意的是,在下议院2020年6月更新的文件中提到, 关于11米到18米之间的建筑的审查,目前正在讨论中,未来也可能被纳入管控名单。

(截图来自下议院官网: https://publications.parliament.uk/pa/cm5801/cmselect/cmcomloc/172/17205.htm)

总的来看,如果你要在英国购买高层二手公寓,特别是18米以上(近期可能降到11米以上)的公寓,必须要看清楚这个房子有没有满足最新的防火标准。

如果要买,尽量可以选择最近一两年开发的新楼,买二手的话,一定要提前问问清楚,问问这个房子有没有EWS1证书。

至于我自己对应的估价方向,也随时欢迎大家咨询,特别是大家如果有贷款或者项目房价方面的疑问,比如这个项目是不是买贵了,也欢迎和我探讨,微信如下:

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