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首页 > 置业 > 综合 > 奶爸聊房产:英国房产投资的不同玩法(2)

奶爸聊房产:英国房产投资的不同玩法(2)

2016年05月14日 05:18我有话说(0人参与) 来源:英中时报


投资方式之风险投资法

说到我们的最后一部分,所谓的风险投资法主要的风险就是来源于这几种投资方式的高度使用杠杆。一旦投资/投机失败则很容易血本无归甚至还要倒贴钱。

Offplan flip(炒楼花)

第一种做法Offplan flip,就是有些朋友已经熟悉了的所谓炒楼花。由于楼花要求的首付经常非常低,一般从10%起步,在楼花交房前逐步追加投资。在资本增值很快的地区很容易到交房时房价已经有很大涨幅。由于杠杆的作用,直接出手就可以获得很高的回报率,还不用交购房印花税。这种投资方式深得新加坡,港澳甚至内地投资者的青睐。

《房产周刊》的范总编曾经和我说过例子,在Battersea还没有炒热的时候,某楼盘只要30万英镑,有投资人买了好几十套,成交前以60万英镑出手。假如他的投资是10%的首付,那么就是3万成本获利30万。即使他追加到了20%首付也只不过6万成本。500%-1000%的收益率!免印花税!

跃跃欲试了是不是?给大家泼一大盆凉水!2014年春天英国发布新政策,造成接盘二手楼花的人几乎不可能得到正常的贷款。消灭了接盘侠,炒楼花的投资方式也就难以为继了。最苦的是政策发布前大杠杆进入的和至今还不知道这个政策的炒家。因为他们非常有可能在临交房时发现无法获得足够的贷款付款交房。他们面临的要么是跌价甚至割肉请现金买家解套,要么毁约损失首付,并且面临开发商的起诉追讨相关损失。

几周前我就拿到过一套Nine Elms的房子,合同价88万,炒家无力成交,以76万抛售,也就是说认栽12万英镑。

那么投资获利的最高杠杆是什么呢?所谓的无本万利!房产投资里还真是有这样的做法。高大上的叫法叫做Rent to Rent。俗称:二房东!二房东也有不同的做法。我们这里特指的是租下整栋房子分拆做成前面说过的HMO的类似做法。最大的区别在于根本不需要买下房子,直接一手进一手出赚差价。这种做法里面牵涉到很多法律问题,时间关系无法详述,总之此投资方法仅供大家参考,原来房产还能这么玩!

最后总结

英国房地产投资的方式很多,有些和国内类似比较容易理解,有些则全然不同。想介入的话最好找专家出主意甚至于合作减小风险。

从宏观整体上,2016年确实有一些比较大的风险和不利因素,比如英国退欧公投,比如中国外汇管制,不过根据2008年金融危机时伦敦房产市场的表现来预测,即使有调整也很可能是无量阴跌,由于英国利率短期内几乎不可能飙升,所以房主们不会因为房贷现金流断裂的问题而抛售,而调整期过后只会补涨,因此反倒可能是一个建仓的机会。

从我个人投资好恶来说,过去几期谈到的几种投资方式绝大多数是在所谓流通领域获利,而没有正真创造价值。唯一明显例外的好像只有改建加建的方式有点化腐朽为神奇创造新的居住空间的成就感。作为一个社会公民,获利的同时为社会创造了价值更能满足一点小小的自我,所以我更喜欢。也相信因为同样的理由,政府不会对开发改建项目有太大的敌意从而从政策上加以打压。华人在改建加建开发的市场上还是非常的弱小,我很希望以后谈到华人和房产的关系,不再给人的印象仅仅是炒房团或者二房东。

(作者:)
标签:风险投资法,高度,投机

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