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英国房地产行情平均每18年涨跌一轮

2017年07月14日 11:25我有话说(0人参与) 来源:英伦房产圈

我们常常会看到媒体上的报道,说房价涨了/跌了,未来会接着涨/跌。

各家说法不一,似乎都有道理,但最终还是需要自己去对市场做一个准确的判断。

这个时候,我们就会思考,房价的变化,是不是随机的,会不会有一定的规律可循呢?

其实,在英国的房地产市场,有人曾经研究了过去60年里英国的经济和房地产走势,研究发现,英国这房价的变化,是有规律性变化的!

这样的规律,就是传说中的“房产周期”(Property Cycle)

今天,我们就跟大家聊聊这个问题..

1.为什么会有房产周期的存在?

房产周期的存在,核心原因还是基础面:供需关系的存在。

跟所有实体经济市场一样,房产的价格是由供需关系来调整的。

举个例子:如果现在所有人改变理发的频率,每天都去理发,理发的需求就会有快速的增长。

这时,现有的那些理发店肯定不够满足每个人每天理发的需求,他们就会提高理发的价格,让那些足够心急,也足够有钱的人能每天都可以理发。

与此同时,肯定会有人发现理发这个行业的利润很高,那理发店也就越来越多,慢慢就可以满足越来越多的人的需求,价格也就慢慢会降下来。

房地产市场也是同样的道理,不过不同的是,房地产市场的供应总量是一个固定的值(土地的总量没变)。

所以,在经济环境好的时候,市场上对于住宅、商铺、工厂等的需求增加,这些多出来的需求就会推动价格的增长;但因为供应的总量保持基本不变,也就没有增加的供应(没有越来越多的‘理发店’)来满足这些需求,价格也就不会很快回落,就导致了土地价格的增速快于工资、物价的增速。

人们很快就会发现,在这种时候,把钱投到房地产市场是最赚钱的,那么就越来越多的需求出现,导致房价的持续增长。

这种情况不会一直持续。

很快,房价涨到绝大多数人都买不起房的点:然后房价开始下跌,银行贷款出现问题。

银行开始缩减贷款数量,开发商资金不足,房屋建造的速度减慢,供应量减少的同时,也影响到就业情况。

而当房价下跌到一个更为合理的值的时候,人们又可以买得起房子了,房价就又开始回调,这就完成了一个“房产周期”。

重点是,每一个房产周期都会在比上一个周期触底的地点更高的位置重新开始—所以长期来看,房价的趋势总会是增长的,哪怕在增长的过程中会有很多的波动。

2.房产周期的各个阶段

接下来,我们就来具体看看房产周期的各个阶段是怎样的。

房产周期这个概念最早由经济学家Fred Harrison提出。

在他的理论体系下,平均来说: 

英国一个房产周期的时间是18年,每个时期的分布如下图所示:

首先要强调一点的是,我们不用特别纠结于18年这个数字,因为它是一个基于过去很长一段时间的经验得出的平均值,不能直接简单粗暴地套用到每一个房产周期上。 也不用纠结于具体里面每个阶段会是几年.. 你只要知道,一个房产周期里,分为这几个阶段就是了。 

第一阶段:恢复期 (大约第1-7年)

每当房产市场经历过一波下跌,当房价回落到一个市场可以接受的价格的时候。 房价会开始增长,这个时候就是房产周期的起始阶段,称为恢复期。 

在这个时间里,房价虽然还在下跌,但是已经跌到足够吸引各路投资人进场的点,这个时候一些比较有经验的投资人就看到了机会,他们在计算过自己的预算和回报率后,冒着房价可能继续下跌的风险,重新开始投资入场。 

实际上,当足够多人发现现在投资房子划算,重新开始投资,房价也不会继续下跌了。

不过,在这个阶段,绝大多数的普通投资者都还没有看到房地产市场复苏的迹象—这个时候媒体仍然还是保持着比较悲观的态度,也很大得影响了一般投资者的积极性。

这个时候有动作的往往是大公司和基金:这些机构的市场嗅觉比一般的投资者要敏锐得多,而且考虑到投资风险的控制,他们也不会在房产还会继续长时间下跌的时间进行投资。

在恢复期的末期,房价可能会出现一个短暂的调整,这个时候是那些最早期进入市场的投资人开始出售房产,将资本增值变现。

第二阶段:爆发期 (大约第7-14年)

在短暂的回调后,接下来的房产周期就正式进入到一个快速增长的爆发期。也就是中间这个时期。 

这个时候房价的增长开始变得非常明显,银行也开始放宽贷款条件,杠杆支撑下,投资者热情持续升温。

在这个阶段,房价极有可能会以超过收入的速度增长,也就吸引了更多人投资房产。

到了某个阶段,投资逻辑和市场基本面都已经不是投资的主要原因,心理因素主导下的房产投资开始增长,房价也持续高速增长—人们凭直觉“认为”房价还会继续增长,就继续投资,推动房价的增长。

逐渐地,房价增长到一个最高点。

在这个阶段,其实有经验的专业投资者已经在悄悄地离场,将房产的增值变现,等待下一个周期的入场时间,大部分继续投资的是一些不太有经验的业余投资人。

第三阶段:衰退期 (大约第14-18年)

直到房价增长到一个绝大多数人无论如何都无法承受的点。信贷比例开始提高,银行也开始加息.. 有人开始吹风房产开始有泡沫的迹象.. 房产投资开始变得不那么”划算“... 

于是,人们开始卖房离场,供需关系开始改变。 房价开始下跌,这就进入了房产周期的最后一个阶段 - 衰退期。 

房价开始下跌,导致过度使用贷款杠杆的投资者因为还不起贷款破产而抛售自己持有的物业,导致房价进一步下跌。

直到价格下降到一个市场可以接受的理性位置后,又有投资者发现,买房又开始划算了! 于是大家又开始纷纷入场,一个房产周期结束,新一轮的房产周期开始。

3.这样的周期,有具体历史数据支撑么? 

之所以经济学家能总结出这样的房产周期,是因为,到现在为止,英国房产市场已经经历过了3次这样完整的周期... 前后跨度超过60年... 

第一次周期开始于1955年左右,在1961年左右回调,1972年上涨到顶峰还是回调... 回调持续到1975年... 

第二次周期开始于1975年,1981年房价慢慢恢复,又一次经历大涨,在1990年左右收到高利息已经经济萧条的影响开始下跌... 

第三次周期大约从下跌后的1993年开始,从1993年到2007年房价迅速上涨.. 直到遇上2008年全球金融危机,直到2010-2011年左右重新进入新的一轮恢复期...

我们可以看一下过去50年里的全英国平均房价的数据... 

可以看到,第一个周期1955年到1975年大概是20年。 第二个周期1975到1993年大约是18年。 第三个周期1993到2011大约也是18年.... 

这也就是为什么,经济学家们通过过去的数据和经济形势分析,总结出了这么一个房产周期的概念。

同时还要强调一点的是,尽管在周期末尾时房价会下跌,但是都跌不到周期开始时的价格...  每一次周期的起点,都比前一次的起点要高。 比如1989年房价大跌后,也还是比1975年周期开始时的价格高。 2008年金融危机大跌后,也照样比1993年这一波周期开始时要高得多。  所以房价总体来看,是长期向上的。 

(再次强调的是,18年的这个数字不是绝对的,每一个周期的具体分界点也不是绝对的... 一定不要单看周期数字来看未来房价马上要涨要是跌,要结合经济形势分析)

4.现在伦敦的房地产市场处于哪个阶段?

伦敦作为一个国际性的大都市,房地产市场本身非常复杂,子市场众多,价格区间跨度非常大。

如果将伦敦的房地产市场按照价格区间来划分成是个区间,得出的结果如下图所示:房价最低的10%的房产均价为290英镑每平方英尺,而房价最高的10%的房产均价高达1,530英镑每平方英尺,差距达到了5倍多。

房价区间的分布倒是很有规律,以中心城区为半径,伦敦的房价程辐射状向外逐渐递减。

如此的价格差异,也导致了价格变化的时间差异。

就房产周期而言,伦敦各个区域所经历的时期并不是同步的。

自2009年以来,伦敦各个区域的房价增长幅度基本保持了一致,在80%左右。

但仔细分析可以看出,不同区域房价增长的时期不尽相同。

房价高的地区,房价增长时期靠前,房价的增幅集中在2009-2012年;而房价相对较低的地区,房价的增长有所滞后,房价的增长集中在2013-2016年。

伦敦房产需求来源的复杂性是导致这种时间差异的重要因素。

伦敦作为国际大都市,一直以来,都是海外投资的热门地段。

在2009-2012年全球经融危机的阶段,很多海外资本把伦敦的房地产市场看做资本投资的避风港,而这些投资机构往往资本雄厚,所以投资目标集中在伦敦地段较好的中心区域。

而对于个人投资者来说,因为成本的限制,主要投资目标集中在伦敦周边的区域,投资活跃度从2013年开始慢慢增长。

如今,早期进入伦敦的资本有一部分已经开始出售房产,将投资增值部分变现;另外受到印花税和脱欧的影响,伦敦的高端房地产市场开始有所下滑。

如下图所示,房价最高的20%的房产市场平均房价已经开始下跌;而价格较低的区域平均房价还是保持稳定增长。

目前,伦敦市场整体供不应求的基本面仍然存在,并且将维持很长的一段时间,海外资本在伦敦依然活跃。

根据房产周期判断,

现在伦敦的房子分成了两快:

1 以伦敦的中心地区的高端房地产市场,正处于恢复期的末期,市场正在经历一个短暂的调整。 

2 伦敦周边价格较低的区域仍然处在恢复期,房价增长预计将持续。

结尾提示:

房产周期给投资人的最重要的信息是,长期看来,因为土地供应有限,房价最终会呈一个上升的趋势。

所以只要我们合理投资,最终都会有资本增值的空间。

但是,房产投资仍然存在风险,在爆发期的后期就不是一个好的投资时期,这个时间点是资产变现的好时期。

也许大家会认为自己不会犯这样的错误,但事实是,在楼市“买疯了”的时候,很多业余的个人投资者都是在这个时间点买入,而在之后不得不承受房价短期的下跌。 

综合看来,目前伦敦市场处于房价上升的周期。

对于周边价格相对低的区域,还处在房产周期的恢复期,而中心城区已经开始经历短期的阶段性调整。

以房产周期的原则来判断,现在还是个不错的投资时机。

(作者:)
标签:英国,房产周期

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