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全面解析:房价,北京贵还是纽约贵?

2017年10月11日 09:56我有话说(0人参与) 来源:居外

北京的房子在经过2016年的跳涨之后,在2017年的头三个月又再次大涨20%。相比2016年年初,大多数小区的均价差不多翻了一倍,如今三环四环沿线每平10万以上的房子比比皆是,已经正式进入了10万+时代——而这还只是非学区房的情况。

在大多数人的印象里,北京上海的房价已经远超纽约东京。事实是不是如此呢?北京的房价到底是不是比纽约高?

这个问题其实很难有一个明确的 yes or no 式的答案,因为房价是一个太复杂的东西,受到很多很多因素的影响。

你很难在两个天差地别的城市里,找到两处地段、环境、户型、朝向、年限等各方面条件都类似的房子,做一个理想状态下的比较。

更不用说两个国家的房地产市场模式以及税收和贷款政策也很不一样,比如中国买房一般算建筑面积,而美国买房一般算实用面积。

再比如,中国的房子一般有普通住宅、公寓、别墅和商住两用房之分;而在美国则分成 house, townhouse,multi-family home 以及在大城市常见的高层公寓楼等类型。

纽约的公寓楼还有一个很变态的情况,根据产权分成 condo 和 coop 两种。前者类似中国的商品房,而后者则很难在国内找到对应。一栋 coop 公寓楼,大致可以看成是一家“公司”或者“合作社”,购房者理论上不拥有每套房子的单独产权,而是拥有这家公司的股份,同时拥有其中某一套房子的使用权。

买了 coop 的房子以后,无论是出租还是转手出售都必须经过整栋楼所有业主的同意,由业主委员会对租客和买家进行非常严苛的审核。正因为租售都不太容易,所以 coop 的房子一般来说会比同等状况的 condo 便宜30%左右。在美国其他地方 coop 很少,但纽约因为房子比较贵,所以 价格便宜的 coop 也有很多人愿意去买。

还有很重要的一点是,我们比较房价,也只有比比绝对值才有点说头,比较相对于收入水平的相对值根本毫无意义——以北京只有纽约十分之一的人均收入,不用比都知道,北京的住房痛苦指数早就远远超过了纽约以及全世界绝大多数城市。

在明确了“房价不能做简单对比”这样一个大前提下,我们来比较一下北京和纽约的房价。

1、首先来看看顶级豪宅的价格。

曼哈顿岛上的顶级豪宅非常多,尤其是去年豪宅价格更是接连创下新纪录。

最近几年备受瞩目的明星项目是中央公园边上的“公园大道432号” (432 Park Avenue),2016年才建成,是美国第三高楼,同时也号称是全世界最高的住宅楼。站在这个高度看过去,不但可以把中央公园那一片蔓延几十条街的绿色尽收眼底,更可以看到巨幕版的曼哈顿无敌夜景。

就在前两天,媒体纷纷报导这栋楼里刚刚成交了两套房子。一套在80层,4卧5卫,504平方米,成交价是4425万美元,相当于3.04亿人民币,单价每平方米59万人民币。

另一套则占据83层的整层,成交价6560万美元,相当于4.52亿人民币,媒体挖出幕后买家可能是澳门赌王何鸿燊的儿子何猷龙。

但是,这两套房子在纽约的豪宅排行榜上根本排不上号。

公园大道432号里最贵的一套房子是一个沙特富豪在去年买的,占据最顶层96层的整层,挂牌价9500万美元,后来打了点折,实际成交价8770万美元,相当于6.04亿人民币。但这套房子仍然不是纽约最贵的房子。

目前纽约最贵的豪宅纪录诞生在和公园大道432号相邻几个街区的 One57,这里的顶层在2015年成交,价格是1.005亿美元,这也是纽约的豪宅首次突破1亿美元。这套房的面积是1014平方米,每平方米单价68万元人民币。

公园432号和 One57 都位于东57街,这条街被称为亿万富豪街,现在还有好几栋豪宅大楼正在施工,未来打破新纪录应该不是什么难事。

在房地产网站 Streeteasy 上,目前公园大道432号共有14套房子挂牌出售,其中总价最低的一套是132平米的一居室,售价650万美元,算下来每平方米大概是33万人民币。不知道买下这套房子的会是哪个穷屌丝。

也就是说,纽约的豪宅价格大致在每平方米30万到70万之间,总价则已经逼近乃至超过了1亿美元。

至于北京的豪宅,一向神秘而低调,媒体报导得少,我们普通人能够了解到的信息就更是少得可怜。

依我极其有限的认知,北京的豪宅不外乎龙湖颐和原着、丽宫别墅、远洋LAVIE等几个项目,所谓的“顶峰人士”、“红顶商人”社区,总价不超过两亿人民币,而且因为面积通常在1000平方米以上,所以单价只有十几万人民币,甚至还没有学区房的价格高。

另外还有现在风头很劲的骏豪中央公园,每月每平方米物业费30块钱,就在被当成北京版中央公园的朝阳公园边上,但是单价似乎也就在15万人民币左右。

所以结论就是:北京的豪宅价格还远远无法与纽约相提并论,无论单价还是总价都不到后者的三分之一。其中的原因也很好理解,毕竟买北京房子的只有中国富豪,而买纽约房子的则是全世界的富豪。

等到有一天北京也成为纽约这样的世界城市,在环境和城市管理上都达到后者的水平,有了世界性的吸引力,估计豪宅的价格也能赶上,但这一天至少从现在看来还遥遥无期。

2、再来比较一下高端公寓的价格。

顶级豪宅毕竟离普通人的生活太远。在纽约,一般比较有钱的普通人(医生、律师、金领)会选择住高端公寓,这种楼称为奢华公寓 (luxury apartments),楼龄比较新,楼里有仅供住户使用的健身房和会所,有屋顶的露台和烧烤架,楼门口有 concierge 全天候迎来送往兼拦住外人。

这样的楼在纽约非常多,住在里面很舒适,即使不是像富豪那样住在世界之巅俯视众生,但已经足够带来满足感和成就感。

这种高端公寓,对应的是北京比较高端、物业好、绿化好的小区。遗憾的是,北京的大多数所谓高端小区其实都徒有虚名,高端的只是价格,无论是小区环境还是物业管理水平都远远达不到要求,住起来未必会有相应的舒适感。真正合格的高端公寓在北京屈指可数。

在这个类别,纽约我选择了 The Avery at 100 Riverside Blvd,北京则选择了新城国际和华贸国际公寓,这几个地方的地理位置比较有可比性。

前者位于曼哈顿上西区,靠近河滨闹中取静,但离中央公园又只有三个街区,到时报广场只有四站地铁;而北京的两个小区邻近北京最繁华的CBD,走路到国贸、中央电视台和光华路上正在建设的北京第一高楼中国尊都只要十分钟左右。

The Avery at 100 Riverside Blvd 最近一套出售的一居室在今年3月19日成交,面积84.8平方米,成交价137.5万美元,相当于947万人民币;平均每平方米11.16万人民币。

另外我测算了下纽约其他一些类似公寓的价格,单价一般在12万-13万人民币之间。

再看北京,新城国际最近一套在2月27日成交的一居室,面积89.12平方米,售价1050万元,单价是11.78万。

在高端公寓里,新城国际基本上已经是北京最好的小区前几名。华贸公寓的档次稍微低一点,价格也稍低,现在挂出来的一套80.57平米的一居,要价860万,单价10.67万。

与此同时,北京朝阳区的东三环、北三环、东四环,有许多居住品质还要差很多的小区,价格也都在今年春节以后突破了10万。北京绝大多数近15年建设的新小区,品质都非常糟糕,但他们涨价却一点都不心软,纷纷向高端公寓看齐。

所以结论就是:在中高端公寓上,北京的价格已经和曼哈顿持平,总体水平来说曼哈顿稍微高一些,但差别已经不大了;而且花同样的钱,在曼哈顿的居住品质要远超同等价位的北京公寓。

3、比较一下状况普通的公寓楼。

除了高端公寓,纽约还有很多普通的民居,那是大多数年轻人和工薪阶层居住的地方。这部分公寓,有些楼龄非常老,甚至可能是二战前建的 pre-war buildings,别说会所和健身房了,连电梯都很老,我就碰到过必须要用手把门掰开的电梯;还有一部分五六层的楼,甚至连电梯都没有。

我选了西108街238号一栋6层的楼,这个位置已经有点偏了。去年6月10日,这里一套166平米的三居室,成交价是209.5万美元,相当于1442万人民币,折合单价是8.7万人民币。

在北京,有可比性的房子我选了东四环附近的水碓子社区,单价大概在7万人民币左右。

结论:这部分房子,北京的价格和曼哈顿的价格也差不多,曼哈顿的均价大概会高上一两万左右。考虑到房子状况千差万别,这个差距可以不考虑在内,大致可以说在同一层次。

4、比较一下非市中心的普通住宅楼。

当然,我没有忘记纽约不只有曼哈顿,假如觉得曼哈顿的房价还是太贵,或者太闹太拥挤,可以选择住到曼哈顿岛外的其他四个区,甚至住到只有一河之隔、两站地铁的新泽西州。

纽约的房子,一个很重要的特点就是,一旦离开曼哈顿房价就会急剧下降。我举皇后区一个叫木边 (Woodside) 的地方为例,这里离时报广场只有7站地铁,半个小时能到。

这里有一套71平方米的一居,位于39大道61-09号,就在地铁口,走到地铁站估计只要一分钟。

虽然所在的社区很一般,但房子的状况还不错,价格是53.5万美元,相当于368万人民币,平均下来单价是5.2万。

回到北京,如果我们从东三环上的呼家楼出发,往东坐7站地铁的地方叫草房。这个地铁站周围有很多小区,其中一个叫北京像素,目前的单价大概在6万-7万之间。

在纽约,如果你愿意再跑远一点,比如皇后区还有个地方叫雷哥公园 (Rego Park),从时报广场出发同样不用换线,一条地铁坐14站,加上走路到地铁站,一个小时绰绰有余;开车的距离则是12.7公里。

这里一套800平方英尺(74平方米)的房子是28.9万美元,相当于199万人民币,单价只有2.69万人民币。

而2.79万的房子,在北京要去哪里找呢?这个问题真的难倒我了。我搜了下平谷的房子,单价大致在2.6万-3.2万之间。

可是平谷在什么地方呢?离国贸车程是74.9公里。

我又看了下燕郊的房子,价格勉强在3万以内。

燕郊又在哪里呢?距离倒是比平谷近了很多,离国贸只有32公里,可是从行政区划上来说已经属于河北。

如果坐公共交通,从北京市区到平谷和燕郊是如何艰难?我有所耳闻,也看过报导,但从未亲自体会过,难以想像。

我只知道,那些每天在燕郊和北京之间疲于奔命的年轻人,他们的锐气、灵感和任何关于生活的诗意都必然会被磨平。

5、最后,总结一下:

1) 纽约的豪宅比北京要贵很多很多,两者差了好几个数量级;对于富豪来说,相比纽约,北京的豪宅价格并不算离谱,甚至可以说是相当便宜。

2) 中高端公寓和市中心的普通住宅,北京和纽约的差距已经大大缩小,纽约稍微贵出10%-20%左右,两者大致在同一个水平线上;另外不要忘记纽约的房价已经基本趋于稳定,而北京则还有很大的变数或者上升空间。

3) 地段较远、价格较低的房子,如果各方面状况差不多,北京的价格就要远远高于纽约。如果愿意住远一点,在纽约不需要付出很大的时间成本,就可以买到价格低廉的房子,意味着不那么富裕的人,也可以过上体面、不需要丢失尊严的生活;而在北京,要拿到同等的价格,就需要付出多得多的时间成本,意味着生活质量也要大大地降低。

4) 还有一点我没有提到的,纽约还有一系列面向中低收入阶层的保障房制度和房租稳定法规,所以即便纽约人一直抱怨曼哈顿房价贵上了天,但其实很多中低收入的人还是有办法住在曼哈顿。因为篇幅关系,有机会我会另外关于这个话题写一篇“纽约的穷人如何住得起曼哈顿”。

你要问我的结论?我的结论就是,北京的房价不公平,但是对普通大众和穷人来说更不公平。

(作者:)
标签:北京,纽约,房价

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